我的朋友圈，每天都有各種雞血。

常見有幾類：

一種是規劃的，比如長江新區又要麼樣麼樣了。

一種是政策的，比如外地又有什麼省會放開限購了。

還有價格的，比如光谷東出現首個3萬 樓盤了。

這些都是事實，其用意，無非都指向一個目的：趕快買！

然而，事實的另一面，就如我在《我被武漢樓市打了臉》中寫的：武漢樓市的春天，還遠遠沒有到來。

所以，在我看來，現在市場上充斥着各種擾亂大家視線的信息。

這其中，以各種片區房價天花闆的被捅破的消息為甚。

光谷東突破3萬，是個案，非常态

融創光谷壹号院最近拿到了預售證，備案均價：約30699元/平，含4000元/平裝修，刷新了光谷高層備案價。

對此，我并不驚訝，這不是個案。往後，諸如南山長投領峯、香港置地元廬（地價高），驿山高爾夫（對，就是那個高爾夫球場，還有大平層和别墅），應該也會超過3萬。

他們為什麼價格這麼高？兩個原因。融創和驿山都是低密度項目，這些都是早些年拿的地，現在都已經絕版了，所以貴。而南山貴，主要是原因地價決定的。

但是，我不認為這意味着光谷東房價将整體躍上3萬。

首先，從地價上來看，已經相對控制了，不會再沖高了。究其原因，在當前市場預期下，開發商也不會盲目高價拿地了。地價不沖高，售價也不會沖高。

其次，光谷雖然這些年發展的不錯。但是相比較漢口和武昌濱江，豪宅市場還沒有形成。即便真的備案價突破了3萬，在當前市場行情下，可以預見的是，基本賣不動。在有價無市、曲高和寡下，不排除下調價格。

所以，我不大看好這些3萬 樓盤當前的市場處境，當然，從長遠來看，低密度項目3萬 還是有一定稀缺性，但是，當前，市場認可度可能不會太高。

因此，對于這些個案，我們還是要冷靜看待。局部不能代替整體，一葉知不了秋，不要被一葉障了目。

任何試圖把後湖價格擡到3萬，都是癡心妄想

當我們覺得後湖23000已經很貴的時候，後湖已經有樓盤準備沖擊3萬了。

當然，别個肯定不承認自己是後湖樓盤。因為為了配得上高價，它必須給自己披上更光鮮的外套——二七濱江區樓盤3萬。

不明所以的人一聽，二七濱江，3萬？這便宜？然後實地一看，這不就是新榮客運站地上蓋房子嗎？這也能叫二七濱江區？

置業顧問會笑着回答：對，我們就是二七濱江區，然後執著地告訴你二七濱江區未來多麼牛叉。

你郁悶得無話可說，畢竟，誰也沒有定義說二七濱江區一定是解放大道到長江中間的區域。

目前這個項目放風價是2.9萬，結果網上一頓噴：你旁邊二手賣多少心裡沒數？因為有天街加成就可以高溢價？等開盤大家一起來看笑話吧！

客觀來說，這個開發商的園林和物業還行，在武漢的項目品質，與其在外地的項目相比，還是有差距。

當年仁恒在後湖賣2.3萬很是吃力，現在要賣2.9萬，那隻能讓二七濱江來保佑了。

白沙洲2.5萬？房價不是開發商想賣多高就多高

巧了，放風白沙洲2.5萬的，還是上述開發商。

我們不能以最大惡意去揣測開發商“窮瘋了”，畢竟，現在說自己不窮的開發商，也就是是國企了。

但是有，白沙洲這樣剛得不剛得地方，賣2.5萬的理由是什麼呢？莫不是開發商要把白沙洲描繪成武昌改善之地？這洗腦的壓力好大啊。

當然，開發商肯定說，我這是高端的“天”字系産品。要知道，你家上一個“天”字系在徐東的項目，購房者是邊罵邊買，買的是地段，而非你“天”字系。

更何況，這個項目，還有一部分住宅被用作回購，還有公租房。

當然，如何定價，其實并不是由開發商說了算，還要管理部門批準。一般管理部門會參考同片區同檔次的房子價格核定備案價。目前白沙洲天花闆是萬科的項目，不到2萬。

所以這個新項目放風2.5萬，我懷疑是不是放個煙霧彈，提高下大家預期，最後備案價沒有這個高，讓大家感覺占了便宜。

如果是這樣，那為什麼不放風3萬呢？到時候開盤就可以說，快來買，我這便宜了一萬了。

——

這就是當前樓市現狀，很多樓盤都熱衷于備高價，因為對于開發商來說，有百利無一害。

提高備案價，給開發商的直接好處是，給降價留下了空間。按照現在規定，備案價一旦确定後，開發商不能突破備案價售房，但是可以低于備案價賣。

其次，提高備案價，可以提高購房預期。有些開發商明知道不能賣這個價格，還要備這個高價。因為備個高價，最後低于備案價賣，購房者心理會舒服不少。

所以，别看它突破片區突得歡，很可能站上高峰後會發現一個字：囧

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