因為對物業服務不滿，業主不願意繳納物業費，在接近三年的時間裡，物業公司和業主的物業費僵局一直難以解開。最終，物業公司起訴到法院，請求法院判令業主支付物業費5364元，違約金8417元。

三年不交物業費導緻違約金超過物業費，這樣的的情況，法院會如何判呢？一起來看一看吧。

2015年1月7日，物業公司、闫某某雙方簽訂陽光前期物業服務合同。闫某某系該小區業主。合同約定，物業公司為該小區提供前期物業服務。根據約定，物業公司需向闫某某收取物業服務費（每月每平方米1.60元）及電梯運行費（每月每平方米0.4元）。物業服務費按季交納，業主或物業使用人于每季首月10日前交納當季的物業服務費，若逾期交納，每逾期一日應以欠款總額的3‰支付違約金。

闫某某房屋建築面積93.21平方米，2016年1月1日至2018年12月31日期間，闫某某共計欠繳物業服務費5364元。物業公司計算自2016年1月11日至2018年10月31日違約金為8417元。物業公司已向闫某某發出催交該期間物業費用的書面通知。

闫某某欠繳物業費的理由是物業服務不到位。闫某某認為，物業服務素質及态度不好，而且有多處問題沒有解決，所以不同意支付物業費。

闫某某提出的問題包括：

一、在收房時必須簽訂物業服務合同，簽訂合同非本人意願，屬強制簽訂，如不簽訂物業服務合同無法取得入戶門鑰匙。在收房時隻有1号樓和2号樓屬于交房狀态，周圍的3至25号樓座均處于建設當中，很多設施沒有完善(如健身器材，車輛停放等還都是問題)，根本無法保障我們業主的一個正常居住環境。周圍一片狼藉髒亂差，即使在這種狀态下物業服務費也一直在繳納。

二、本人在居住前和居住後多次受到物業服務人員的辱罵及訓斥，根本不是以協商的口氣說話，以至于到現在都是以訓斥和侮辱的形式對待，讓本人很難接受如此服務。

三、每次去物業解決現實存在的問題，都會被他們的侮辱和态度傷到，導緻本人胸悶，心髒難受，頭疼失眠。

四、自交房以來自行車棚、健身娛樂設施等等一直處于建設當中，今年拖明年，明年拖後年。到目前為止還是如此，什麼都沒有。

物業公司則認為，闫某某作為小區業主，有依法繳納物業費的義務，其所陳述的理由均不構成其不繳納物業費的理由。

法院審理後認為， 本案争議的焦點問題為：

一、《前期物業服務合同》是否應予撤銷；

二、上訴人闫某某欠繳的物業費是否應予減免，違約金是否應予支持。

關于焦點一，法院認為，根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，物業公司與開發商簽訂《前期物業管理服務合同》，闫某某在購買小區房産時，亦對該合同進行了确認，該合同對雙方當事人均具有約束力，因此闫某某撤銷該合同的主張沒有事實和法律依據，法院不予支持。

關于焦點二，法院認為，闫某某主張物業公司物業服務存在問題，請求減免物業費及違約金。法院認為，闫某某主張的物業服務問題，不能構成物業公司根本違約，闫某某主張對物業服務費進行減免，沒有事實和法律依據。闫某某未按期繳納物業費構成違約，應承擔違約責任，向物業公司支付違約金。

法院認為，物業公司與業主闫某某簽訂前期物業服務合同合法有效，對雙方均具有約束力，各方均應遵照執行。闫某某認為物業服務素質及态度不好，存在服務不到位等問題，但不應以此作為拒付物業費用的理由，故物業公司要求闫某某支付該期間物業服務費5364元的訴訟請求于法有據，法院予以支持。

但雙方在合同中約定的違約金計算标準過高，結合本案實際情況，法院酌定違約金按照欠付物業費的30%計算為宜，即1609元。

最終，法院判決闫某某支付物業公司物業服務費5364元，違約金1609元，共計6473元。

在結案陳詞中，法院也要求物業公司進行反思：

物業服務企業所提供的物業服務具有持續服務性、服務面廣、服務事項繁雜的特點，針對于每個業主服務與物業企業的服務是點和面的關系，物業服務企業在服務中難免存在服務不到位、不完善的現象，要與業主加強溝通，相互理解，和諧共處，不斷完善服務，取得廣大業主的理解和支持。

業主應及時履行自己的應盡義務，若物業服務費用不能及時足額收取，将直接影響物業公司的正常運行，實際影響着全體業主的共同利益，該行為不應提倡。對于物業公司存在的問題，業主應依據相關法律法規，及時通過業主大會或業主委員會集中民意，通過一定的形式和方式督促物業服務企業不斷提升物業服務水平。

通過本次訴訟，物業公司也應反思其在物業服務過程中不當之處，提高物業服務的質量，使小區管理與服務向着良性循環的方向發展。

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