昨晚，我市大部分縣（市、區）均發布了今年普通高中統招分數線，而在之前，各大初中名校，也從各個渠道透露了今年各自學校的中考成績。

中考之後，又到了學區房成交的高峰。因為中考成績好壞，直接影響學區房行情，加上其他渠道的大肆渲染，近段時間市區各大知名學區行情一時熱鬧無比。

為了給市民提供最詳實的購房攻略和參考依據，樓市溫州（id：loushiwenzhou）将在接下去一段時間内，連續推出系列學區報道，以飨樓市溫州的讀者，歡迎持續關注。

近年随着孩子教育投入的逐年上升，學區房購買的熱度也一浪高過一浪。作為溫州小學中學的翹楚——溫州廣場路小學本部；溫州實驗中學（六中）本部（已下無特殊說明均指這兩所學校），一直是學區房交易的重點和熱點區域。

小編這次深入該區域，從學校情況；入學政策；學區内房源品質、價格、租金以及綜合投資回報等多維度，給大家帶來一份詳盡的學區房攻略。

▲廣場路小學本部

兩所學校學區幾乎重合，導緻廣場路小學的學生大多也進入了實驗中學（六中），小學6年加上初中3年形成一條優秀的培養途徑。中考的好成績，不僅讓實驗中學排名第一，也讓廣場路小學有了間接數據，因為好多成績好的學生來自于廣場路小學。

多年來穩定優秀的教學質量，吸引更多家長費盡心機的把孩子送到這兩所學校就讀。不管是買學區房還是憑優秀人才子女等政策進入學校的，家長對孩子的學習，從内心上就是極其重視的，家庭願意為讀書這件事情付出極大的精力和時間。

從客觀上造就了良好的學習氛圍，學校、學生、家長都全力以赴的對待學業。而好的生源又促進更加優秀的教學成績，互相促進形成正向循環。所以長久以來，廣場路小學、實驗中學一直在中小學排名中，雙星閃耀。

購買學區房是進入這兩所學校最直接的方式，我們先從政策上了解下，要就讀兩所學校的學區房有什麼要求。目前這兩所學校都屬于熱門學校，除了其他正常的入學條件以外，學區房還要特别滿足以下關鍵條件。

兩所學校均需滿足條件

• 新購房建築面積在20平方米以上、60平方米之内的，必須達到居住三年以上。（就是20-60平方的要提早3年買，60平方的以上房東當年沒有孩子入學的情況下，可以當年買當年讀）

實驗中學有更加嚴苛的學區房政策

• 同一套房産三年内隻能有一戶家庭子女就讀同一所學校。（房東要是有孩子當年讀了個學校，三年内這戶以外的孩子就不能再讀這個學校，要等三年後才能入校就讀，就是買了60平方以上的也要等3年）
• 2018年12月29日對實驗中學等3所中學2019-2021年秋季入學發布紅色預警。2019年3月31日以前取得該校施教區内房屋所有權且符合條件的适齡少年全額保障入學；
• 如學校仍有空餘學位，則面向2019年3月31日之後購置房産且符合條件的申請入學對象，按照房屋所有權證取得時間先後順序接收入學；其餘對象按相對就近原則分流到有空餘學位的周邊學校。其他入學條件不變。

▲ 溫州實驗中學本部

也就是說即使現在買60平方以上的實驗中學學區房，也不一定能在當年入學，是在空餘學位的基礎上，按所有權證取得時間先後順序接收入學。不确定性驟然增加，會導緻購買學區房的人減少。

政策也是想通過不确定性，讓購買學區房的人減少。預計随着時間推移實驗中學招生壓力會有所降低，逐步恢複到預警之前的狀态和政策。

所以對于廣場路小學，根據孩子的實際年齡與入學時間，來選擇20-60平方的，還是60平方以上的就可以。

如果是廣場路和實驗中學雙學區的，孩子準備明年或者之後入小學的，就不用考慮紅色預警的政策，到讀中學的時候早已經過了這個預警期。

如果單單是考慮實驗中學的則要重點考慮這個紅色預警的政策，現在買60平方以上的明年能不能讀，這個取決于還有多少2019年3月31日之前買的，明年讀實驗中學孩子的數量，加上在你之前買的，正好也是明年讀實驗中學孩子的數量。

如果少于招生人數，你就可以讀，不過目前看來這個機會很小。如果你的孩子是在2021之後讀的，可以早點買，提早準備學區房，這個就讀的概率會随着一年年過去，逐漸增大，但也不能完全保證。

估計今後如果學區房繼續漲價的話，60平方以下的價格會漲的更快些，因為即使買60平方以上也不能當年就讀而是根據先後順序就讀，那就會導緻提前買，且可能提前好多年買，那肯定選擇總價更低的小平方。

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了解完政策我們來看下整個學區内房子的情況，我們特意制作了以下的學區圖，紅色圈定的是廣場路小學學區，藍色圈定的是實驗中學學區，重合的部分就是雙學區了。

▲保存原圖到手機打開更清晰

兩個學區基本以老房子為主，較新的小區并不多，小編收集了學區内較新的小區羅列如下

雙學區的有：

• 皇家大廈（樓梯/電梯、可按揭）
• 百榕大廈1幢、2幢、3幢（樓梯、可按揭）
• 新世界廣場（樓梯、可按揭）

單廣場路小學

• 鼓樓商廈 北幢（樓梯、可按揭）

單實驗中學

• 百榕大廈4幢至11幢（樓梯/電梯、可按揭）
• 安平大廈（電梯、可按揭）
• 欣翔大廈1幢、2幢（電梯、可按揭）
• 飛鵬大廈（電梯、可按揭）
• 廣府商廈北幢、中幢（樓梯、可按揭）
• 金來大廈（電梯、可按揭）

▲新世紀廣場

▲皇家大廈

除以上所列的小區，剩餘小區基本不能辦理按揭。一些老房子房齡超過30年，也已經不太适合自住，購買後基本是用于出租。

多年來學區劃區變化較少，邊緣部分有一些微調，所以購買學區房，如果是準備較長時間之後入學使用的，建議購買較為靠近學校的學區房，被調整到的可能性會更低一些。

▲解放後巷的老房子

在兩個學區内，還有幾處需要了解的地方

• 環島廣場後巷口有一處垃圾中轉站
• 在城西街與嘉會裡巷的交叉口有一處宗教場所
• 在三官殿巷與道俗巷的交叉口有一所鹿城實驗幼兒園
• 在滄河巷有廣場路小學滄河校區，不在廣場路小學本校的六中學區，很多是劃歸到這個小學讀書的。

▲垃圾中轉站

▲城西基督教堂

▲鹿城實驗幼兒園

經過近幾年一輪輪的買進賣出，這兩個學區已經形成熟的區域市場，表現出供求平衡的市場價格，有一個明确出賣和明确買入的群體。

目前老房子，基本按照單套，報總價來買賣。分成20-60平方一個檔，60平方以上一個檔。平方大小會稍微影響總價，但是影響幅度較小。比如六中單學區老房子30平方價格165萬左右，45平方是175萬左右。雙學區會更加貴一點比如30平方價格大約在210萬左右。

然後來看下較新的百榕大廈、皇家大廈，百榕因為是安置房，普遍面積都較小，皇家大廈則有100平方米以上的大面積套型，但是房齡相對百榕要舊一些。百榕樓梯六中單學區50平方總價大約在230萬左右，百榕電梯六中單學區50平方總價大約在265萬左右。

在租金方面，30多平方的老房子租金大約隻有約700-1000元/月，40-50多平方的安平、百榕等較新的房子，有一定裝修家電，租金可達到約2800-3800元/月。

▲百榕樓梯房

▲百榕大廈電梯房

▲飛鵬大廈

▲安平大廈

買單六中學區？

還是買廣小六中雙學區呢？

首先這個和孩子年齡有關，如果還未上幼兒園，準備提前考慮小學中學的事情，建議可以買30平方左右的雙學區，因為時間足夠滿足小平方需要提前3年遷入戶口政策要求。

等到要就讀中學的時候，時間已經過去9年，紅色警戒也不會對你構成阻礙。唯一要注意的是購買離學校近一些的學區房，畢竟長達9年後才讀初中，學區微調還是有可能存在的。

雙學區的另一個好處是一次性解決義務教育期間所有就讀問題，而且少一次買賣就少一次交易成本，稅費、中介費等都是一筆不小的費用。

所以有機會買雙學區就盡量一步到位上雙學區。購買雙學區還有個難點，你會發現市面上雙學區的房子比較少，那是客觀上雙學區持有時間較長，所以輪動周期也長，市場上房源就相對也少一些。

買老房子？還是新房子呢？

建議目前價位是新房子合算。以單六中學區房為例，目前45平方的老房子大約是175萬左右，新房45平方大約是220萬。不計算稅費的情況下。

購買老房子讀書一次性支出175萬，加上每年約1萬的租金收入。購買新房是130萬首付，加上90萬按揭貸款，貸款20年每月本息還款6000元左右，其中利息占比平均是2000元/月（等額按揭剛開始年份利息占比會多一些，之後會少一些，我們按平均值算）。

所以是一次性支出130萬，加上每年約3.6萬的租金收入，減去還本付息。總體上租金收入可以覆蓋利息支出。主要是首次一次性支出會減少40多萬，也就是說用更少的錢完成了入學讀書這個核心目标。

在下次賣出時，貸款并不會影響交易，剩餘貸款會被下家還掉再過戶，或者轉移貸款給下家。加之如果市場整體上漲，一般來說新房漲幅會大于老房，這也是一筆錦上添花的收入。

教育政策的不斷調整，

會對學區房造成影響嗎？

我們首先從學區房形成的本質來看，學區房的形成是因為好的教育資源有限，想獲得好教育資源的人又太多，形成“僧多粥少”的局面，這“粥”就是有限的入學名額。

目前入學名額和學區内戶口挂鈎，而戶口是和房子挂鈎，這就造成學區房價格上漲的原因。這個比普通房子多出來的價格，就是市場對這個入學名額價值的定價。教育資源有限這個事情不太可能逆轉，而改變入學名額的挂鈎方式，也是困難重重，因為這個價值不轉嫁到房子上，也會轉嫁到其他地方上。

目前學區房是明面上的競争，如果轉嫁到暗地裡的競争可能更加不公。所以現在的方式可能是較為公平且社會整體效益較高的方式。

而近年逐漸起步的私立學校有可能緩解這個情況，私立學校教育質量的價值可以直接體現在學費上，以市場化的定價來解決供求矛盾，将學區房的溢價以學費形式體現。

短期看私立學校是能緩解教育資源供求不平衡的情況，但也隻能緩解，因為教育是一個信息不對稱的行業，沒有一個長時間的良好口碑積累和傳承，很難對這些百年名校形成威脅。

以下是針對廣場路小學和實驗中學學區房的精選中介房源，借此可以更加具體的了解目前房價。如需要更多了解或看房，可以電話聯系房源提供中介，優家房産學區經紀人鄭小紅13282726677。

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溫馨提示:本文對政策、區域、房源的介紹和解讀，僅供參考，不作為交易行為的依據。我們務求客觀真實的報道，但因政策理解差異及信息瞬息萬變，難免百密一疏，敬請知曉。原創作品，未經授權，謝絕轉載，侵權必究！更多原創深度爆文，請關注微信公衆号“樓市溫州”，獲取更多精彩内容！樓市溫州（id：loushiwenzhou），戳文末擴展鍊接跳轉原文哦！↓ ↓

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