如果割肉還賣不掉，隻能說明一個問題：

割肉還不夠狠。

賣不掉，請繼續割肉。

1

最近，這些問題非常多：

我在吳江有10幾套房子，怎麼辦？

我在大亞灣的房子，降價都賣不掉，怎麼辦？

我在惠州的房子，降價都賣不掉，怎麼辦？

我在三四線的房子，賣不掉怎麼辦？

我在核心城市但非優質資産，怎麼辦？

我在北京大興房山的房子，賣不掉怎麼辦？

……

好，把問題歸類：

1、别墅、公寓、商鋪、寫字樓等垃圾資産。

2、三四五六七八線的垃圾資産。

3、旅居市場1.8萬公裡海岸線的垃圾資産。

4、大量的省會、二線城市的資産。

5、一線城市、準一線的非核心資産。

一句話，都是垃圾資産。

我必須跟大家強調一下：

1、垃圾資産，是不是太難聽了？

很多朋友覺得百夫長說話太難聽。

我告訴你，說垃圾資産隻是聽起來難聽，不會損失一分錢，最多隻是心裡難受，但是相比幾十萬、幾百萬的割肉，罵兩句怎麼了？我覺得可以忍。

2、出清前務必猶豫，出清後務必果斷。

賣之前一定要非常清楚，可以猶豫，住不住？留不留？租不租？想清楚，但是一旦決定出手，就必須果斷，割肉多少，多長時間。

3、割肉數量跟出清時間成反比。

割肉少，戰線肯定拉長，你難受，中介難受，買家也難受；與其這樣，還不如果斷割肉，直接報一個真實數據，這樣才能閃電戰解決。

4、猶豫成本也是成本。

2

我在（蘇州）吳江有十幾套房子，怎麼處理？

必須承認，這哥們非常有錢。

大家想想看，這可是蘇州吳江啊，相比于大量的三四線 半數省會，房價絕對不便宜，哪怕是運東，很多新房也是2萬左右。

每套100平。

單價2萬左右。

單套總價200萬。

十幾套動辄2000萬 。

量大質差。

資産數量非常龐大，但全部都是劣質資産。

看似房産全部屬于蘇州，但是再細分，吳江的房子就很一般了，能保值就不錯了，大概率這些是要貶值的，存在量大風險：

1、降價風險。

一套降價20萬，多嗎？不多，單套也就降價10%，問題是，房源紮堆啊，十幾套房子的貶值還是非常驚人的，一年降價都是200萬 。

2、月供 摩擦成本。

大家都可以算一下，除非你購買時間非常早，否則成本很大。哪怕你租出去，按照這幾年的租金形勢，月供低租金完全不可能。

兩大風險相加，問題來了：

降價帶來的巨大的風險。

月供和摩擦成本帶來的風險。

一句話，這十幾套房子，除非買的極早、成本極低，否則未來的成本會越來越高，價格會越來越低，甚至會吃掉你的成本。

因此，類似的資産必須盡快處理：

1、十幾套，至少處理一半，留足自住2-4套，剩餘可全部出清。

2、要麼置換到同一城市，蘇州園區、獅山學區房，6套房産能置換2套左右。

3、要麼置換到更高的城市，杭州、上海，隻能打新，确實會比較難，名額門檻、首付門檻會很高，10套房産能置換2套左右。

最關鍵一點：

1、買不買是第二步。

2、賣是必須，必須割肉買，中間的摩擦成本自己評估。

3

三四線的資産應該如何處理？

隻要不必要，全部放棄。

惠州、中山，放棄。

東北三四線都可以放棄，都是鶴崗的命。

江蘇鹽城、揚州、鎮江，放棄。

浙江溫州、金華、紹興，除了自住，放棄。

四川除了成都，放棄。

江西省都可以放棄，環江西經濟帶。

廣東除了粵港澳，全部放棄。

這些資産全部都是垃圾資産，務必放棄。

為什麼？

我舉一些這些城市中的代表：

江蘇的徐州、鹽城、揚州、鎮江，以及浙江的溫州、金華、紹興、麗水，這些城市應該是全國最牛逼的三四線了？名以上是三四線，但是實力完全不輸半數省會城市。

徐州，900萬人口，8100億。

鹽城，670萬人口，6600億。

揚州，455萬人口，6700億。

鎮江，320萬人口，4800億。

溫州，960萬人口，7600億。

金華，710萬人口，5400億。

紹興，530萬人口，6800億。

來來來，再對比一下：

沈陽，910萬人口，7300億。

大連，745萬人口，7800億。

太原，540萬人口，5100億。

石家莊，1100萬人口，5500億。

南昌，640萬人口，6600億。

昆明，850萬人口，7200億。

如果最好的三四線僅僅保值，那剩下的渣渣三四線，更不要心存幻想，你唯一的動作隻有一個：

盡快抛售。

盡快抛售。

盡快抛售。

4

垃圾旅居資産應該如何處理？

隻要不必要，全部放棄。

除了海南、雲南資産，幾乎都需要全部放棄。

有一個粉絲在大亞灣買了一套房，要知道，大亞灣也是深圳人的後花園，購買力非常強吧，環境也非常不錯，配套也完全起來了，結果呢？

1、多年不漲。

2、降價都賣不掉。

還有哪些旅居城市？

中國國境線至少1.8萬公裡，非常非常長，從大連到承德，從威海到青島，從連雲港到舟山，從漳州到大亞灣，最後到達防城港。

我可以非常負責任的說，這些資産全部放棄。

全部放棄！

全部放棄！

全部放棄！

他們全部都在吃掉你的資金成本。

5

準一線、一線核心之外的房産，也是垃圾資産。

說一個武漢的例子吧。

這是武漢南湖-關山大道闆塊的一個樓盤，也是武漢大漲之後的典型樣本，從2017年開始銷售，價格從2017年的2萬2，一直拉升到2022年最新的2萬8，5年漲了6000，平均一年漲幅1000出頭，5年漲了27%，不到30%的漲幅。

這是中建大公館過去5年的備案價格表：

2017.12.8，均價21998。

2018.4.12，均價21998。

2018.5.31，均價21998。

2018.8.9，均價21998。

2019.6.12，均價24000。

2019.8.29，均價24000。

2022.7.15，均價27779。

高嗎？不高。

除了改善，武漢最典型的是學區房，尤其是頂級學區房。

這是過去14年複地東湖國際的價格表：

2008年年底開盤價，6400-8000。

2010年，三期天工系列小戶型10500，天際大平層278-357平漲到18000。

2012年，四期五期，12000-14000。

2014年，六期，89-133平，14600。

2016年，二手房成交價2萬4-2萬8。

2017年，二手房暴漲至4萬-4萬4。

2018年，8期，新房精裝3萬5。

2019年，8期，在售122平以上，精裝3萬7左右（3萬5-4萬）。

2020年10月，二手房成交均價4萬-4萬2。

2022年，二手房均價4萬8-5萬5。

兩個時間點非常關鍵：

2016年到2019年，漲幅45%。

2019年到2022年，漲幅37%。

2016年到2022年，漲幅100%。

憑借着武昌實驗小學 武珞路中學的頂級加持，成為武漢頂級學區房。

目前，風險有二：

1、5-6萬，武漢這座城市的能級有多少？

2、學區回調，主城降價，光谷降價。

6

1、不要心存幻想。

2、好城市垃圾闆塊，好城市劣質資産，都要放棄。

3、之前買房成本低、單價低，虧錢無非是小虧，但是現在不行了，80%的資産都是垃圾資産，隻要虧錢都是大虧，動辄都是幾百萬、幾千萬的虧錢。

4、很多樓盤看着掙錢，但要仔細算一下，6年漲一倍，看着漲了，但你算算6年的月供 息差，極有可能沖抵你的漲幅。

5、2014年之後，全國很多城市最多經曆了3輪漲幅，2015-2016年漲了一波，2018-2019年漲了一波，2020-2021年上半年漲了一波，以深圳為例，這麼頂級的城市，看似漲了3輪，但是實際上中間也跌了2-3輪，對吧，之前漲的跌了多少？限售的房子還值多少錢，這些都是問題。

6、垃圾資産都必須處理，割肉處理，降價處理。

7、你現在割肉10萬能賣掉，明年割肉30萬能賣掉，後年割肉50萬才能賣掉，你選擇哪個？

8、最後思考一個問題：如何讓自己不成為接盤俠？

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