20年前買的房子，

20年後卻被要求返還。

房屋買賣未辦理過戶手續，

是否影響合同的效力？

人民法院會作出怎樣的裁決？

小小一本證，牽動萬家心。

2021年，晉城市房屋産權登記确權頒證“清零行動”正有序推進，住了20多年的房子現在終于要有自己的房本了，家住某家屬樓小區的居民們都沉浸在歡喜當中，但是居住在1單元101室的田先生卻收到了法院的傳票。

原來田先生現在所居住的房子是1998年買的一套二手房，原房主将他起訴到法院，要求歸還房子。

20年前買的房子，為什麼臨到辦房産證的關鍵時刻，卻要被别人要回去呢？

三兄弟為父母購買安置房

田先生共兄弟三人，1998年時值黃華街拆遷改造，本以為全家人的居住條件終于會有改善，可以和父母共同搬進單元樓。沒想到，這個想法沒有得到父母的支持。

父母不願意同子女們住，可考慮到冬天家裡寒冷，父母住着受不了。為妥善解決老人的居住問題，兄弟三人商量後決定用這筆拆遷款重新買套房子。

有了買房的念頭，兄弟三人便開始走訪打聽，為父母尋找合适的房子。

一番打聽之後，田家人與李先生達成了房屋買賣意向，多次商談後，雙方約定房屋價格為6.3萬元。田家先後分兩次支付了原房主李某6萬元房款，順利拿到了房子鑰匙，随後便安置父母住了進去。

兄弟三人把父母安置入住，開始了日常生活打理。平常的水、電、暖、煤氣費、包括公共設施費、路面硬化費、小區硬化款都是以自己的名義支付的。

可不久，田家人發現這套房子是單位集資房，不能辦理過戶，也不能确權，田、李兩家因此産生了分歧。

田家認為，李家沒有把房子的情況說清楚，出售房屋時對自己有所隐瞞，因此沒有按照當初約定支付剩下的3000元尾款，李家也沒有将房屋的購買手續交付給自家。

當了房主卻成了被告

2017年，田先生的父母相繼離世。兄弟間一番商量之後，決定将房子歸到田先生名下。2020年，他重新裝修了房屋。

眼看着晉城市房屋産權清零行動如火如荼地開展，田先生心想，正好可以解決當時購買房屋時原房主沒有将房屋手續交給自己的問題。卻沒有想到，自己被一紙訴狀告上了法庭。

李家起訴要求歸還房子，田先生十分氣憤，但手裡既沒有房子的相關原始手續，也沒有雙方買賣房屋合同，對能否打赢這場官司心裡并沒有底數。為此田先生專門請了律師。

在市區某小區，遇到同樣麻煩的還有韓某田某夫婦。所不同的是韓某田某夫婦買的是姑父家的房子，如今夫妻二人被姑姑及其子女告上了法庭。

據韓先生講，2003年，他姑父決定賣掉位于市區中心地段的一處房産，他便同其商議，以10萬元的價格達成了口頭協議，并先後以轉賬和現金的形式交付了10萬元。

由于是親戚關系，雙方并沒有簽協議。此後韓某田某夫婦就搬進了這處房子居住。

據了解，該房屋原為韓某姑父與其所在原單位共有。2010年房改時，相關單位通知姑父補交房款，姑父讓二被告補交了案涉房屋30%産權的房款8699.78元。2011年該房屋辦理了《房屋所有權證》，所有權人為姑父王某單獨所有。後王某随即将案涉房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》交給了韓某田某夫婦。

韓某王某夫婦住進案涉房屋後，先後對該房屋進行了裝修，并繳納了該房屋的相關改造費用。

2020年1月，姑父王某去世後，姑姑及子女便以該房屋屬于其三人共同所有為由，要求韓某王某夫婦搬離房屋。雙方發生争議，姑姑及子女三人便将他們訴至了晉城市城區人民法院。

依法裁判解紛争

2021年6月，李某起訴田某返還原物糾紛一案在晉城市城區法院開庭。

法庭之上，原告李某向法庭出示了一份《借錢借房協議書》，聲稱與田家人之間系借錢借房關系。

田先生則表示，雙方并沒有關于借錢借房的約定，在交付房屋至今長達20年的時間内，李某從未向其主張返還房屋、支付租金等。

這份《借錢借房協議書》成為了法庭調查的焦點。經法院審理認為，該協議上并沒有雙方簽字，不能證明系雙方真實意思表示，且田先生支付的6萬元與當時房屋市場價格持平，如果雙方是房屋出租或出借的法律關系，田先生不可能一次性支付6萬元的大額費用，由此可以認定該6萬元是支付的房屋的市場價而非房屋租賃款。因此對于李某的主張，法院不予認可。

同時，法院審理查明，田某在居住期間支付了水、電、暖、煤氣、公共設施費、路面硬化費、小區硬化款等諸多根據日常生活經驗借房人不負擔的費用，田某還對房屋進行了裝修，雙方更符合買賣合同的特征，對李某要求田某返還房屋的主張，法院不予支持。

2021年6月22日，晉城市城區人民法院做出判決，駁回李某的訴訟請求。

不久，韓某姑姑起訴韓某夫婦歸還原物糾紛一案開庭。法院對于這起親戚之間的房屋糾紛案，認為雖然雙方并沒有簽訂買賣合同，但考慮到韓某夫婦已經支付10萬元房款，且入住該房屋并進行了裝修，支付了房改差價款和房屋改造費用等，還拿到了房産證等證件。綜合考慮，法院認為雙方關系更符合房屋買賣合同關系的特征。對于原告返還房屋的訴訟請求，不予支持。

2021年，兩起返還房屋糾紛案原告均不服一審判決，上訴至晉城市中級人民法院。二審均維持一審判決。

《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

在以前的房屋買賣過程中，當事人因法律意識淡薄，在簽訂買賣合同、交付房屋價款、辦理不動産登記方面均具有不同程度的瑕疵，留下了諸多法律漏洞，讓少數不誠信賣房人有了獲取不法利益的想法，但并不影響交易的實質。

人民法院精準适用《民法典》第二百一十五條相關規定，保護了誠信一方當事人利益，維護了公平正義，也給因曆史等原因造成的手續不全的買房人吃了顆定心丸。

來源：晉城中院

編輯：史梓敬

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