文/劉博團隊

01

在這一輪樓市無差别攻擊的低迷行情中，不同城市的表現截然不同。

有的城市能夠快速深蹲反彈，有的則陷入跌跌不休的泥潭。

因此，關注哪些城市的資産比較抗跌保值，對未來置業買房具有參考意義。

10月11日，上海易居房地産研究院發布9月《50城監測系統房價指數報告》。

在對監測的50個城市房價進行折算歸納後，統計出每個城市的下跌時長和當前狀态。

數據顯示，成都、北京、上海、合肥，這4座城市房價已經開始上漲。

其他46個城市的房價仍在下跌。

從表中我們可以得出以下結論：

第一，一線和強二線城市房價整體更抗跌。

成都、北京和上海三個城市，房價下跌時長最短，且止跌轉漲速度最快，房價保值效果最好。

合肥房價在經過一年的調整後已經止跌轉漲。

廣州、杭州、海口等經濟熱門城市，下跌時間在5個月左右。

第二，北方城市在這一輪下跌中損失慘重。

河南省會鄭州已經陰跌46個月，目前還看不到止跌迹象。

其次是河北廊坊，房價連跌43個月，濟南、青島、太原、天津都在30個月左右的下跌時長。

結合本輪下跌周期的房價總跌幅來看，下跌時間短的城市，跌幅相對較小。

杭州、北京、成都、海口、上海，跌幅均在1%左右。

杭州總跌幅最小，僅0.8%，不過杭州跌了5個月且還沒結束，所以這個數值後續可能還會變化。

目前總跌幅較大的城市為貴陽、哈爾濱、太原、廊坊，跌幅均超過10%。

需要提示的是，這裡的房價指數是綜合處理後的價格，所以波幅會比我們實際感受到的幅度更小。

實際上，廊坊與鄭州房價已回到了五年前年的水平。

總體而言，目前住宅價格景氣指數排名靠前的城市有：成都、上海、合肥、北京。

我們重點看看這四個城市的情況。

02

京滬兩座城市，綜合硬實力全國超前。

截至2022年8月末，最新資金總量排名前十的城市為：北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、重慶、蘇州、天津。

其中，北京資金總量超過21萬億元，上海資金總量超過19萬億元，深圳資金總量超過12萬億元，排名第三。

據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，在樓市信貸環境較為寬松的背景下，北京二手房表現非常穩健。

9月，北京二手房成交14162套，成交規模實現四連升，環比上升3.09%，同比上升42.20%，同比升勢大幅走闊。

價格上，北京二手房市場均價自2月起連續8月上漲，9月北京二手房均價為60430元/㎡，環比上漲0.45%，同比上漲5.40%。

新房方面，北京也走出了金九銀十的态勢。

9月份單月成交創年内成交高峰，趕超去年同期。2022年9月北京新建商品住宅成交7487套，環比上月上升38.75%，同比上升1.49%。

随着中央三條重磅利好出台，房地産市場信心恢複，預計10月北京新房成交繼續上漲。

9月，上海二手房（住宅 非居）共成交2.12萬套，其中，上海二手住宅市場成交1.84萬套，環比跌4.59%。

近一年上海二手房住宅平均成交量為1.59萬套，因此，目前二手房成交量在榮枯線以上。

9月，上海新房成交25051套，環比上漲9.4%。

從近12個月成交走勢來看，上海新房月均成交套數為19605套，本月成交近25051套，高于近12個月平均成交量27.8%。

9月份上海市場均價為68330元/㎡，環比上漲0.09%。

盡管4、5月份受新冠疫情影響，上海進入封城狀态，但是樓市價格調整幅度不大。

根據情緒指數模型，預計接下來4個月内，上海市場均價仍然以上漲為主，漲幅基本在1%左右。

再看成都。

從經濟基本面來講，今年上半年，成都的經濟總量為9965.55億元，同比增長3.0%，增速高于同期全國、全省分别0.5、0.2個百分點。

2022年前六月，成都“三駕馬車”中，固定資産投資增長4.0%，社消零總額4560.5億元，總額降幅收窄至-0.3%，進出口總額4034.6億元，同比增長9.5%。

成都的經濟發展，呈現投資運行趨穩、消費逐步回升、外貿持續增長态勢。

樓市方面，成都的二手房市場，表現較為強勢。

從近12個月成交走勢來看，成都二手房月均成交套數為10497套，8月成交15185套，高于近12個月平均成交量44.7%。

從漲價房源來看，2022年8月，成都漲價房源為7259套，較上月上漲5.1%，說明業主信心有所提振。

新房方面，近12個月成都月均成交套數為13716套，8月成交近12742套，略低于近12個月平均成交量。

整體來看，成都的成交均價還在漲。9月成都商品住宅成交均價18688元/㎡，環比上月微漲2.8%。

03

合肥目前二手房均價1萬8，和成都、武漢、西安等城市房價在一個梯隊。

論發展潛力，合肥從2011年到2021年十年間，GDP累計漲幅213.83%，全國排名從三十開外上升到第十九位，是主要經濟強市裡近十年來經濟增速最高的城市。

得益于最牛風投城市的前期投入，在疫情的兩年裡，合肥經濟仍能保持較快增速，2020、2021年合肥GDP增長率分别為4.3%和9.2%。

今年上半年，合肥占安徽全省GDP四分之一，總量和增量均為全省最高。

不過今年上半年，合肥樓市供應量、成交量、成交總額同比均有大幅度下降。

2022年1月至6月12日，合肥市區新房供應量為12632套，相較去年同期，供應量減少8514套，同比下降38.44%；

成交量為15755 套房源，成交量減少15904套，同比下降50.23%；

成交均價20066元/平方米，成交總金額約397.48億元，成交總額減少約349.93億元，同比下降46.81%。

為促進樓市消費，合肥近期不斷調整樓市政策。

6月，合肥限購松綁，取消企業及外地人購房限制，外地人補繳社保即可購房。

還上調了公積金貸款額度，延長了二手房貸款年限加房齡之和由最長不超過30年調整到40年。

政策放松，加上安徽省内三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省内外來人口第一聚集地。

所以，合肥樓市在下探一年之後迎來上漲迹象。

據金剛石數據統計，2022年合肥國慶黃金周期間（10月1日-7日），新房成交767套，同比上漲274.12%，成交面積為8.7萬㎡，同比上漲234.85%，成交均價為20437元/㎡。

綜上，益于二手房限價放松和近期一系列穩市場的新政，成都、合肥等熱點二線城市樓市已經開始走好。

一線城市中，京滬房地産市場韌性最強。

深圳由于二手房指導價和限購政策未見松動，市場預期仍然較弱，從去年3月到目前房價已持續下跌17個月。

但深圳的資金總量位居第三，城市價值高，市場的自我修複能力強，未來仍然值得看好。

一般來講，城市房價跌幅與下跌時長高度相關。

對于鄭州、廊坊等長期未見起色的城市，投資性買房的話最好避開，如果是剛需置業，仍要注意精選闆塊。

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