近期，關于鄭州CBD标志性建築物千玺廣場，也就是大家口中的“大玉米”因為涉及某樓層大約2800平米的物業在拍賣中頻頻流拍，引起了不少人的感慨。從消息中看，在第一次的拍賣中起拍價2400萬，因無人參加競賽，直到第二次降至1920萬，仍無人參與最終緻使項目流拍。即使單價降到6850左右，仍落到無人問津的地步，這似乎于鄭州的地标身份多有不符，曾經被擡到4-5萬售價的寫字樓為何淪落到這般田地，這與鄭州寫字樓市場的整體環境有關系嗎？鄭州寫字樓的市場情況當下又是一種什麼樣的形勢，讓我們一起來研究一下。

很多人都說房價是衡量一座城市未來的估值，那麼對于寫字樓來說，它的市場表現則能夠反映出這座城市當下的投資價值。

根據仲量聯行發布的“2021年第二季度主要城市甲級寫字樓租金排名來看：

從一線城市的甲級寫字樓租金表現來看，北上廣深城市遙遙領先平均都在160元/m²/月以上，而在新一線城市群的排名中，鄭州相對處于靠後的位置，租金水平在72元/m²/月，而且較去年環比有小幅度的下降。而從2020年的數據來看，2020年末鄭州甲級寫字樓市場平均月租金（不含稅、物業費等）約為78.0元每平方米，同比下降約2.0%；而平均月租金含稅價在100.0元每平方米左右。

由上可知，從去年至今，受疫情影響鄭州寫字樓租金水平一直處于微幅下滑，市場交易的活躍度受到一定的影響。

從空置率上看，2020年由于鄭州新的優質寫字樓項目入市，使鄭州甲級寫字樓存量增至344萬平方米。新完工項目較高的空置率将全市平均空置率推高至16.9%。但這在國内主要城市的排名中屬于居中的水平，相較于青島、天津、武漢、沈陽、西安等城市超過30%甚至40%的空置率來看，仍處于相對良好表現，和國内一線城市空置率基本處于同一水平線。

這說明在市場端，鄭州寫字樓的新增供應量與需求一直處于較為平衡的狀态，沒有出現過于集中上市的情況，物業開發已經經過了初級的市場爆發期，目前處在中段穩步增長的狀态。

從當前的市場存量來看，截止2020年末，上海甲級辦公樓存量以1423萬平方米位列第一，北京1018萬平方米，深圳975萬平方米，其次是，廣州645萬平方米，存量與京滬深有較大差距，這也是廣州寫字樓空置率一直較低的原因之一，鄭州甲級寫字樓存量為198萬平方米和西安的197萬平方米相當。

從某種程度上來說，相對較高的空置率可以拉低一定的租金水平，而空置率過高依然會造成資源浪費，開發商也難以去化存量，對寫字樓的品質和營商環境都會造成影響。從這兩個指标來看，鄭州的整體寫字樓市場從量上看還是比較合理的。

那麼千玺廣場項目這個曾經“最靓的仔”，在“占據了天時地利人和”之後為何在今天卻成了徒有其表了呢？

千玺廣場俗稱”大玉米“，廣場地下4層、地上61層，主樓280米，2011年7月15日建成封頂。早在設計之初項目的靈感就來源于另一個地标建築叫做“嵩嶽寺塔”，它是中國現存最古老的磚塔。這座新興地标建築，實則是曆史的承載。大玉米的落成，曾被視為鄭州經濟重心向東的轉移的标志，同樣也成為鄭州這座城市的一張名片，不時地出落于各種封面的C位。

然而與它的光環屬性相比，大玉米的租金水平卻是在一路下滑，空置率居高不下。從最開始，投資客購買的售價高達4萬元/平方米，高價下催生出高租金，2012年交房時，租金從4元/平方米/天起步，最高都超過了6元/平方米/天。而到了，2016年的下半年平均租金水平位于2.5-3.5元/平方米/天。

時至今日，内部的空置率依然維持在50%以上。既然鄭州寫字樓大環境沒有問題，那麼千玺廣場屢被诟病的原因是什麼呢？

1、CBD的外部交通環境和商業配套設施被诟病，一個好的商業辦公區不僅僅是一座樓的硬件，内部設施和外部環境，商業配套同樣重要，而在規劃之初CBD區位似乎并沒有深入地去考量這個問題，以至于後續的發展空間受限，大的公司企業很難長久落戶；

2、銷售型産品使得服務和物業管理跟不上，作為甲級寫字樓和五星級酒店一樣除了本身之外，服務是第一位的，開發商為了快速回籠資金将寫字樓賣給投資客，後續物業管理水平自然就成了問題，長此以往物業隻能越來越貶值而非增值。

3、公司招租規劃，鄭州本身就缺少大企業總部，前期對于進駐企業沒有任何想法和規劃，各類型公司一窩蜂進去，小公司過于依賴經濟環境變化，導緻入駐公司類型和數量非常不穩定，比如之前占較大比例的投資擔保類企業在近年來多以來也紛紛倒閉。

4、投資環境影響，近兩年一方面受國際疫情影響，另一方面多種行業都處于轉型期，用來投資的社會資金量大幅減少，但凡出現上千平米的二手商業物業出售，加上高額的商業物業稅費，動辄上千萬的資金投入很少有人或者公司可以負擔得起，更何況是一棟看不到什麼增值空間的物業呢。

大家認為呢？

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!