今天房地産服務闆塊大幅拉升。A股特發服務、世聯行漲超6%，港股華發物業服務、時時服務漲超10%，正榮服務、建發物業、時代鄰裡紛紛跟漲。

圖片來源于同花順

今年以來在地産監管政策逐漸松綁的影響下，地産行業及物業行業重新引起市場的關注。财報季來臨，盡管很多地産股的業績下滑比較明顯，而物業股相對來說更加分化。

在港股，目前累計有超50家物業上市企業，其中有12家企業市值超過百億港元，剩餘多數在數十億區間。這其中有一個非常明顯的特點：母公司越是全國性房企巨頭，物業股自身的市值就跟着水漲船高。

但這也反應出了一個很關鍵的事實：行業格局較為堅固，不僅是品牌效應帶來的馬太效應，也是在目前資本難以再如以往随意海量流入推動并購整合的背景下，自身體量及資本實力相對弱的競争者想要高速擴張的難度将越發困難。

近一兩年的行業數據顯示，很多中小物業股确實面臨着這一考驗。

在衡量一家物業管理公司的價值時，投資者一般會看公司盈利能力、面積規模和規模增長能力、投拓能力等指标。

以處于行業中小規模同時近期發布業績的遠洋服務（06677.HK）為例。

3月18日，遠洋服務發布了2021年業績公告，顯示公司營收、毛利率均有上升，物管服務合約建築面積也在增加。财報發布後，連漲好幾天的遠洋服務今天卻跌了3%以上。

圖片來源于富途

業績公告顯示，2021年，遠洋服務實現營收29.656億元，同比增長47%；公司毛利率上升約3個百分點至28%左右。

盡管業績數據靓麗，但與碧桂園服務、越秀服務、合景悠活等同行相比還是有些地方比不上，除了市值，毛利率也不占優勢，而毛利率影響着公司的盈利能力。

港股物業闆塊部分上市公司，圖片來源于Choice

從财報來看，2018-2020年，遠洋服務的毛利率約為25%/21%/20%，但這三年，新城悅服務的毛利率都在29%以上，碧桂園服務的毛利率則均超過31%。

淨利率方面，雖然遠洋服務的淨利率從2018年的11.22%左右，增長到了2020年的14.88%左右。但這三年裡，新城悅服務的淨利率在14%至17%之間，碧桂園服務淨利率則高達17%以上。

在面積規模與規模增長方面，2021年年底，遠洋服務合約面積、在管面積分别為1.06億平方米與7348萬平方米，比2020年底分别增長49%和62%。

2020年底，遠洋服務的合約建築面積與在管建築面積，分别為7110萬平方米、4550萬平方米，較2019年底分别增長12.1%及19.7%。

雖然這兩年，遠洋服務的面積都有增長，但這種增長建立在較低的基數之上，要知道在2020年末，碧桂園服務的合約在管面積就已經突破8億平方米，新城悅服務合約在管面積也突破了2億平方米。

縱向對比來看，2018-2020年，遠洋服務的毛利率、淨利率、合約面積都在逐年增長，但橫向與同行對比，其與碧桂園服務、新城悅服務等品牌物業管理公司之間還存在一定差距。

遠洋服務的收入主要來源于住宅及其他非商業物業管理服務、商業運營及物業管理服務這兩部分。公司業務中，既有遠洋集團開發擁有的物業，還有第三方物業。

業績公告顯示，2021年，合約建築面積中，由遠洋集團開發擁有的物業占比為49%，由第三方開發擁有的物業占51%，且去年遠洋服務的新增合約建築面積中，約87%來自第三方拓展。

遠洋服務業績公告，圖片來源于富途

可見，遠洋服務的合約建築面積中，有一半左右是第三方物業，且是其規模增長中的重要力量。但相比集團自有物業，第三方物業的後續開拓、續約等存在很大不确定性。

尤其是随着越來越多房企的入局，物管行業的競争變得日益激烈，遠洋服務未來還能保持這種增速嗎？

近年來，在房地産行業接連遭受“房住不炒”、“防止資金違規流入房地産市場”等政策打壓後，樓市逐漸冷清，房子漸漸不像以前那麼好賣了，房企對拿地建房變得更加謹慎，反而是易獲得較高現金流收入的物業管理愈發被重視。

據統計，2020年，我國物業管理行業營收規模高達1.2萬億元。且在2016-2020年，保持着12.4%的複合年均增長率。

來源：中國物業管理協會、克而瑞、國金證券研究所

由于對物業管理賽道的看好，近年來，我國新注冊的物業管理公司越來越多。截止2021年7月底，我國物業管理相關公司多達333萬家，處于存續、在業狀态的有273.3萬家，其中去年上半年注冊的就高達53.5萬家。

來源于東方财富網、企查查

物業管理賽道的熱鬧不僅在于新注冊的公司多，新上市的公司也很多。在碧桂園、融創、新城、世茂等有實力的品牌房企紛紛分拆物業上市的影響下，越來越多物管公司走上了上市融資之路。

近三年來，累計多達40餘家物業公司完成了上市融資，僅2021年就新增了14家上市物業公司，物管行業的競争愈發激烈起來。面對日益“内卷”的物管行業，遠洋服務恐怕很難不受影響。

不同于房地産開發，物業管理是個輕資産行業，每年需要投入的資金較少，但創造的現金流收入卻很可觀。而且目前物業管理行業處于成長期，未來行業規模還将擴大，許多優質物業公司在上市融資後，獲得了飛速發展。

但我們也要看到，随着入局者越來越多，以及各大品牌房企紛紛分拆物業公司上市，物業管理行業的競争已不斷加劇。

總的來說，我國物業管理行業仍處于快速發展階段，那些擁有較大管理面積和高業績增長的頭部品牌物業公司，有望憑借着綜合實力獲得廣闊的市場，但在日益激烈的行業競争下，許多中小物業公司未來發展仍面臨壓力。

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