2013年，被告取得位于北京市X區項目二期用地的《北京市商品房預售許可證》，對上述範圍内的樓進行銷售。

被告在其發布的客戶宣傳資料中，描述其銷售樓盤："建築的英倫優雅，愈久彌新-我的建築筆劄。要将鉑爵郡的建築之美描述得淋漓盡緻，隻有用最美的十四行詩，寫滿整整一本筆劄。可是詩的柔美又不能承載那曆經時光洗煉的厚重。坡屋頂彈奏着厚重的底韻，暗紅色的磚石流露着暖意。坡屋頂與青灰色平瓦剪輯着優美的天際線。暗紅色磚牆與優質天然火燒面黃金麻花岩幹挂石材完美結合的外立面，在陽光裡流光溢彩。老虎窗、坡屋頂、陽光室等英倫建築符号将英倫建築特有的莊重、尊貴鋪成一曲恬靜的歌，從深咖色外窗和木質花架的空隙，溜進了露台....."在宣傳頁、及被告微博中也有同樣的文字描述。被告在銷售時沙盤顯示樓盤為暗紅色。

2013年，被告與原告簽訂《北京市商品房預售合同》正式本，原告購買位于北京市X區項目二期用地302号房屋，預測建築面積共150平方米，單價50000元。雙方約定，出賣人應當在2015年X月X日前向買受人交付該商品房。

合同附件六關于裝飾和設備标準的約定中顯示：外牆材料為：牆磚、塗料、石材。

附件十《補充協議》第十一條第（四）款約定，對于本合同訂立以及對于該商品房價格有重大影響的因素，出賣人與買受人均已在本合同及本補充協議中進行了約定，因此，出賣人與買受人的權利義務及責任均以本合同及本補充協議的約定為準，凡在本合同及本協議簽訂之前出賣人或買受人通過口頭、書面、實物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示範單位、沙盤、模型等）所表達或提供的信息都不作為确定出賣人與買受人權利義務及責任的依據。出賣人的售樓書、售樓廣告中的資料、數據以政府主管部門的批準文件為準，如有變化不另行通知。出賣人展示的示範單位功能僅為空間布局向導、裝修裝飾和家具擺放指引，不作為交房标準或合同的樣品。實樓房屋與示範單位可能存在平面、空間尺寸及布品差異，出賣人無需就實樓房屋與示範單位空間尺寸的差異承擔責任。買受人對以上内容已經完全知悉并認可。

本合同附件六所列的裝飾、設備标準如因供應短缺或其他原因導緻出賣人未能采用該材料和設備，為保證按時完成建築工程，出賣人可采用質量、檔次不低于附件六所列材料和設備代替。

第十五條約定：本補充協議由出賣人根據2010年修訂的《北京市商品房預售合同》範本發布後，至本合同簽訂前市政府、市住建委發布的新的規章、政策，為明确合同當事人的權利義務，便于合同履行，減少、避免争議而預先拟訂。買受人确認，出賣人的銷售人員就本補充協議的内容逐條與買受人進行了充分的協商，向買受人作出解釋和說明，條款中沒有減輕、免除出賣人責任，加重買受人義務的内容，簽訂本協議是雙方的真實意思表示。

在簽訂正式合同之前，原告與被告簽訂了《北京市商品房預售合同》草稿，原告在草稿合同中逐頁簽字認可，正式合同與草稿合同内容一緻。

合同簽訂後，原告支付了購房款。現小區主體均已完工。原告等業主因對牆體顔色持有異議，向被告發函。被告于2014年X月X日回函表示，翡麗鉑庭項目在建商品房外牆面的設計和施工，沒有背離英倫建築風格，出賣人作為項目建設單位，在外牆面磚材質、顔色的選擇上遵循了項目各階段的設計，沒有違反合同約定。

2014年X月X日，北京市規劃委員會海澱分局對被告銷售樓盤進行驗收後出具了《建設工程規劃核驗（驗收）意見》。2014年X月X日，工程取得了《北京市房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。

涉案項目建設工程規劃許可中沒有外牆顔色的内容。項目設計圖及施工圖中關于外牆顔色均标注為紅色面磚。本院赴現場勘驗，該項目樓宇外牆遠觀為黃色，外磚為黃色與暗紅色牆磚相結合。02争議焦點:

商業宣傳資料的法律性質及業主主體資格的認定。03裁判要點

第一，就外牆顔色問題雙方當事人并未在合同中進行明确約定，且雙方當事人在補充協議中特别約定，"凡在本合同及本協議簽訂之前出賣人或買受人通過口頭、書面、實物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示範單位、沙盤、模型等）所表達或提供的信息都不作為确定出賣人與買受人權利義務及責任的依據"。

第二，雖原告稱上述條款為格式條款，應對制作格式條款的一方作不利解釋，但格式條款的不利解釋原則應當适用于合同雙方對于合同條款的理解有争議的情形，上述條款内容表述清晰、易懂，顯然不應适用于上述原則；且原告在簽訂合同之前，就合同條款已進行了閱讀。合同的草稿、補充協議中均已在最後一條用加黑、加粗的方式注明："買受人确認出賣人的銷售人員就本補充協議的内容逐條與買受人進行了充分的協商，向買受人作出解釋和說明，條款中沒有減輕、免除出賣人責任，加重買受人義務的内容，簽訂本協議是雙方的真實意思表示"，故上述條款應視為被告已就買賣合同的條款向原告進行了提示、說明。

第三，被告微博、宣傳冊所描述的外牆的具體顔色："暗紅色磚牆與優質天然火燒面黃金麻花岩幹挂石材完美結合的外立面，在陽光裡流光溢彩"，經現場勘驗及所照圖片顯示，現被告建成的11-15号樓外牆顔色為黃色與暗紅色磚牆穿叉結合，與被告在售樓沙盤、視頻資料中展示二期樓盤外牆顔色相對比，從視覺觀感角度上看，并無明顯背離其所作宣傳的描述；從居住使用角度來看，亦不構成對涉案樓盤使用功能的障礙。綜上，被告在樓書或沙盤、微博中就房屋外牆顔色作出的展示或描述不應視為涉案房屋買賣合同的内容，對被告在房屋建設中就外牆顔色的處理不具有法律約束力。

退一步而言，假使被告的宣傳展示内容構成合同條款， 現被告已完成涉案樓宇的建設并辦理竣工驗收，外牆面變更的履行成本過高，且外牆面變更的履行涉及所在樓宇中其他共有權人的利益，故原告等部分業主主張更換外牆面磚，在事實上亦不具備可執行性。據此，本院對于原告要求被告将涉案樓盤外立面變更為與約定一緻的暗紅色磚石面牆的訴訟請求不予支持。

法院判決駁回原告的訴訟請求。04相關法律風險提示:

宣傳資料的法律性質

第一個焦點在于明确開發商向業主發放的宣傳資料及廣告的法律性質是屬于要約邀請還是要約，《合同法》第十五條規定“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示”，要約是指當事人一方向對方發出的希望與對方訂立合同的意思表示。要約邀請不是意思表示，而是事實行為。

根據最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第3條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。

要約邀請僅是向相對人發出的要求對方提出要約的呼喚，是締結合同的準備行為，傳統理論認為要約邀請不具有任何法律意義。宣傳資料和銷售廣告多數為要約邀請，但在特定條件下可以視為要約，要約邀請中的特别條件可以進入合同，構成合同當事人的權利義務。邀請人提出的條件，如果被要約人所接受，并轉化為要約的内容，繼而最終被承諾所接受，那麼它就構成協商緻的合同條款，即使要約邀請的說明和允諾沒有載入合同内容之中亦然，這就說明要約邀請與要約、承諾在内容上存在承繼、容納關系。

本案中需要對宣傳資料的内容進行解析，該資料中關于建築物的顔色的描述是否屬于确定的允諾以及是否對商品房買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響。宣傳資料中有“以政府相關部門批準文件及《買賣合同》約定為準”的字樣，這表明其中關于顔色的内容僅為描述而不屬于允諾，建築物的顔色可能會對業主選擇具有一定影響，但通常不會對合同訂立及房屋價格産生重大影響，所以本案中宣傳資料中的内容應屬于要約邀請，而不能視為要約，也不能視為合同内容。

此外，在買賣雙方簽訂的協議中亦做出特别約定，即合同簽訂前的廣告、沙盤等表達的信息不作為确定出賣人與買受人權利義務及責任的依據，賣方向買方做了充分的告知。綜上，無論從宣傳冊内容還是合同内容分析，宣傳冊中的信息均不能視為合同條，故被告不該承擔違約責任。作者：上海錦天城律師事務所 孫道騁 律師

長按識别二維碼關注

往期精彩回顧

高新區出貨開始掐架 中歐國際城、雲樾曉院價格曝光

青島樓市各區庫存揭秘 網簽均價11110元/平

重磅！青島高新區又有109塊地将征收 住宅地塊占50宗

西海岸成熟區再起風雲 多新盤争霸你站誰？

李滄多盤醞釀推新 剛需小套三戶型重現江湖特價房青島

為購房者服務，我們是認真的！歡迎大家關注特價房青島公衆号，接收青島樓市及時動态！

歡迎大家添加小編微信cwx445159185(備注：加青島特價房購房群），小編審核後會一一邀約大家入群，共探青島購房樓市三兩事。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!