#圖文創作打卡挑戰活動#

“老公，老公，你快看，經開區的房價這是要跌呀？”

“媳婦，瞧你這一驚一乍的，”真的還是假的？

“真的，你看樓面價都限1.95萬/㎡了，房價能高麼？”

說實在的，看到某公衆号的标題我就有點懵，最近無錫總是在“兩集中”供地，而且限價銷售，誰搖到号算是誰的，可是這樣真的就能說“房價下跌麼？”

于是，帶着這個問題，我去簡單了解了下：

樓面價是單位建築面積分攤的土地出讓價格，即一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面價的計算公式如下：

假設一個3000平米的小區土地價格600萬，容積率為1.8的話，則有：

樓面價=600萬/(3000*1.8)=1112元/平方米

商品房的最終售價包括了樓面價。開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考标準之一。

最終房價怎麼算？

最終售價=樓面地價 建築成本價 開發商利潤

以上樓面價的介紹相信大家也都看到了，可是“樓面價低了”房價一定就不高麼？

當然喽，最終出售房價确實離不開樓面價，

但大家也看到了，那也隻是最原始的一部分成本。

土地拍賣後要修建成房屋，還有其它費用成本。

一般還有9種費用，分别為：

土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、銷售費用、管理費及開發費、稅費及财務費用、成本分攤情況。

此外，還有各類稅種（營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房産稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅）以及其他50餘種費用，

包括征收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢驗費、施工合同鑒證費、綠化費、牆改費、施工放線費、規劃咨詢費、人防費、預算審核費、工程造價咨詢費、等等50多項費用，涉及25個政府部門！

看到這裡，相信有些小夥伴頭疼了，這麼多的費用太多，太亂，不夠清晰明了。[靈光一閃]

不瞞你說，我看了也煩！[大笑][大笑][大笑][可愛]

那麼這些費用再加上開發商的利潤都會計算到最終房價裡，再加上開發商的利潤，到底會怎麼樣？

先看看曆史[可愛][可愛][可愛]

2019年，無錫成交的涉宅地塊平均樓面價已達10461元/㎡。

2020年的前3場土拍中，28宗涉宅地塊中，有13宗是萬元地，今年無錫已成交涉宅用地的平均樓面價達12738元/㎡，多個闆塊地價天花闆也在逐步刷新。倘若算上此次土拍的成交價格，也将再次刷新無錫的樓面均價！

腫麼樣啊？[大笑][大笑][大笑]快速上漲的土拍吧？這樣大家是不是對樓面價有個印象了？

再看下一張圖，尤其萬科梅村闆塊，樓面價1.1萬，現在2.2萬起估計都低了。

看到這裡大家心裡是不是也有個大概印象啦？如果還是沒有太理解也沒有關系，就讓我們接着看無錫土拍的過往曆史求證吧！

由于篇幅有限，咱們先看這麼多曆史證據，那麼看到這裡，相信大部分的小夥伴都已明了。

1. 首先，樓面價高，房價就高，但是比例不同，有的是1.5倍，有的是2倍，層次不齊，雖然如此，但是也讓我們明白了，樓面價1.95萬，房價2.2-2.5起，估計沒毛病吧？
2. 然後，當然喽，無錫樓市也經曆了2016年-2021年的輪番上漲，當初的地價和現在的顯然不能同日而語，或許因為政府限價開發商可能會在售房價上面稍微收斂點，但是，人家總是不會低于樓面價銷售吧（除非，無錫房價暴跌，但這種目前可能性并不大）
3. 以上，總體說來，即便是集中供地，房價也不一定能下來，還是會穩步上漲的喲！畢竟人工成本，建材成本逐年也在上漲，除非樓體結構單薄，開發商昧良心。

不知道大家覺得無錫房價未來會怎樣呢？

歡迎朋友們參與讨論喲！[可愛][可愛][可愛][愛慕][愛慕][愛慕]

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小編學識有限，願與朋友們共同進步喲！

【噴子勿擾】

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