年底，新房不會翹尾了，二手房更不會。

往年要麼“雙翹”，要麼“單翹”，今年“無翹”。

新房市場就這意思，不再加戲。

來看看最近的二手房市場。

❶ 近三年來，除春節外，成交量最差的一個月。

❷ 挂牌量突然減少7000多套。

❸ 98%的二手房，流動性封死。

❹ 後悔上半年沒賣房的人越來越多。

❺ 帶看量掉到2020年3月（疫情剛恢複）。

11月，市區和環城二手房成交均價下降0.98%。

是今年以來最慘的行情。

别看這兩年二手房漲漲跌跌，還挺“波瀾起伏”的，其實全靠和平學區房撐着。

如果沒有去年年底和平學區房行情，如果沒有今年831和平新政，那天津二手房就是一個“大滑梯”。

天津不是存量房市場，政策底、市場底，對二手房作用不大。

因為二手房的情緒底，始終摸不到。

想置換的業主，被迫降價，卻發現越降越賣不出去。

最懊惱的是，上半年沒果斷把房子賣掉。

周末景瑞譽璟天地特惠，96平米153萬。有群友說，手裡有套老破小，8月底有人出價132萬，他自己底價135萬，沒賣。

現在130萬也認頭賣，但連個看房的人都沒有。導緻手裡錢不夠，隻能錯過。

天津家庭财富平均值360萬，但70%都是房産。

大家手裡有房，沒有現金，二手房賣不出去，無法改善。

隻要成交，必有折損。

越大的社區，挂牌量越多，内卷越狠，折價越兇殘。

最近降價較多的，大多是高總價房源。

400萬以上的二手房最尴尬，上一代産品，競争不過新房。

元興新裡這套38平米房源，總價竟然降到了95萬。

原來是“雙号”，元興新裡隻有“單号”才能劃片上海道小學。

沒有重點學區，總價就要減半。

11月，貝殼、我愛我家、中原三家成交3585套，比10月減少了20%。

近三年來，除了春節，這是成交量最差的一個月。

無價也無市，一點也不“妖孽”。

16萬挂牌的二手房中，隻有2%成交，98%的二手房流動性鎖死。

兩個原因。

❶ 新房分流嚴重。

部分闆塊房價穿越回2015年，這事開發商幹的出來，業主可幹不出來。

環城大特惠，二手房基本陣亡。

海教園的仁恒濱河灣，都出現1.5萬/平米的成交價。

金地格林世界，從去年的1.7萬/平米，降到1.4萬/平米，不得不跟着新房走。

市區新房拿出了新産品，房齡不大的二手房同樣艱難。

❷ 業主完全喪失話語權。

以前買賣雙方還能博弈，現在業主沒有還價的餘地，“一還就死”。

買房人“無情壓價”。

業主實在不甘心，甯願捂在手裡，出租、空置，也不輕易跳水。

賣了就一無所有，不賣還有個盼頭，起碼還落個賬面财富，給自己個心理安慰。

最近帶看量高的房源，一反常态，10套下架了7套。

什麼原因？想漲價？

并不是，至少大部分不是。

比如南開水上的甯福裡，9月之後再無成交，而且成交均價才2.8萬/平米。

現在它挂3.4萬/平米，一定是買房人壓價，業主不想賣了。

有位群友在鳳園裡有套58平米兩室，挂150萬。

每周末都有幾組看房，是一出價就是130萬、120萬、110萬……

他說既然這樣，就不賣了，還不夠費勁的，先放着吧。

11月貝殼日均帶看量3933次，有點提前過年的意思。

2020年3月，疫情剛恢複的市場，就是這個狀态。

12月初有件大事，貝殼突然下架7000多套房源。

11月底挂牌量16.7萬，全國第一，輿論不太好。

于是緊急下架一些信息不全、維護程度低的房源。

今年7月我們就說過，貝殼要優化房源，降低天量供應的恐慌感。

商品“貨賣堆山”，擺的多越好賣；但唯獨房子，給的選項越多，成交越慢。

但是，下架并不代表沒有，隻是看不見而已。

哪些闆塊下架的房源多？

沒什麼規律，我們統計了下架量超過5%的闆塊：

東麗湖、集賢裡、富民路、雙港、桃源街……

看來這是一次“全面摸排”，不排除接下來陸續下架。

11月十區（市區和環城）二手房成交均價“全軍覆沒”。

就連yyds和平也逆轉之下。

“831和平新政”接近尾聲，想搶末班車的已經上車。

剩下的人分兩隊。

一隊擔心和平政策，轉戰河西；另一隊還在猶豫，等明年再說。

兩個現象：

❶ 河西一片成交量價都上漲。

上海道小學、閩侯路小學，門檻價基本都漲了10-20萬。

有的門店甚至一個月能成交30多套。

和平學區新政，不是為了打壓高房價，主要因為學位要撐爆了。

從和平溢出，首選河西一片。

明年春節後，和平學區房還會漲一波，下半年，河西一片跟漲。

和平三片門檻200萬，河西一片還有空間。

❷ 和平挂牌價下調。

随機抽查了一些和平學區房，價格進入平台期，部分業主下調挂牌價。

11月闆塊成交量前十名：

勸業場、萬新街、越秀路、挂甲寺……

即便成交量高，價格也微跌。

這些闆塊降點價能換來量，大多數闆塊恐怕割肉都無人問津。

11月二手房小區成交前十名：

元興新裡、富力又一城、誠基經貿中心、港雲裡、奧城公寓……

天津二手房分化在“走極端”。

隻有重點學區房、市區低總價落戶房，能有流通性。

沒有流通性的房源，無從談價格。

要認清大勢，天津二手房就這樣了——持續陰跌。

明年春節後，即便有小陽春，也僅是量漲一些，漲價沒動力。

還對二手房價抱有預期的，可以放棄了。

看看大環境。

作為定調2022年經濟走向的中央經濟工作會議，對房地産的表述，用了足夠的定力。

房住不炒，說與不說，它都在那裡，不用懷疑。

有一句話很特殊：“加強預期引導，探索新的發展模式”。

以前的模式有問題，高周轉、暴雷、依賴土地财政……

那好，那就探索新的——保障房建設。

這是今年高頻詞彙，共同富裕的一部分。

每個城市都領到任務了。

長期來看，對沒有居住價值、沒有學區價值的二手房，是沖擊。

想賣房，不知道該不該賣？

挂牌房源隻會越來越多，與十幾萬業主厮殺，争搶賽道的結果，必然是價格踩踏。

不要害怕割肉，因為未來可能更便宜。

有些上漲過快的城市，下半年二手房成交量跌去了八成，中介大規模關店。

天津市場以自住需求為主，投資客不多，成交量陰跌，波動不大。

站在今天來看，可以說天津市場“差”，但也可以說，率先實現了“房住不炒”。

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