在一波又一波的樓市利好政策下，各線城市的房價變化究竟如何？6月16日，國家統計局發布2022年5月份商品住宅銷售價格變動情況。整體來看，5月份商品住宅銷售價格同比漲幅回落或降幅擴大。

重點城市中，北京房價同比漲幅領跑全國。此外，成都樓市交易活躍，新房、二手房價格環比領漲全國。

成都環漲0.9％領跑全國

廣州、深圳房價略有上漲

整體來看，5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續降勢，但降勢趨緩，新建商品住宅環比下降城市個數減少；一、二、三線城市商品住宅銷售價格同比漲幅均有回落或降幅擴大，同比下降城市個數增加。

環比來看，5月份，新建商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，二手住宅銷售價格環比持平或下降。5月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有43個，比上月減少4個。

從各線城市看，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4％，漲幅比上月擴大0.2個百分點。具體來看，廣州、深圳新房價格環比漲幅均為0.5％，北京環比上漲0.4％，上海持平。

二線城市環比下降0.1％，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.3％，降幅比上月收窄0.3個百分點。熱門城市中，成都領漲全國，5月新房、二手房價格均環比上漲0.9％；而烏魯木齊、濟南、杭州等新房價格環比均有所上漲。另外從降幅來看，武漢、洛陽、揚州等地環比下降幅度居前。

在二手住宅銷售價格方面，5月份，70個大中城市中有53個城市環比下降，比上月增加3個。

從各線城市看，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.4％轉為持平。四個一線城市中，廣州二手房價格環比領漲，漲幅為0.2％；深圳的二手房價格環比上漲0.1，北京環比下降0.1％，上海持平。

二線城市環比下降0.3％，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.5％，降幅比上月擴大0.2個百分點。重點城市中依然是成都領漲，5月二手房價格環比上漲0.9％。

北京房價同比漲幅居首

同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或降幅擴大。5月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分别有46個和57個，比上月分别增加7個和1個。

5月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲3.5％和1.7％，漲幅比上月分别回落0.4和0.7個百分點。

新房價格方面，北京、深圳、上海、廣州的同比漲幅為5.9％、3.9％、3.4％、1％。二手房價格方面，北京、上海、廣州分别同比上漲5.3％、3％、1.3％，而深圳的二手房價格同比下降2.6％。

此外，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3％，漲幅比上月回落0.7個百分點；二手住宅銷售價格同比下降1.7％，降幅比上月擴大0.7個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别下降2.2％和3.2％，降幅比上月均擴大0.7個百分點。

二手住宅市場繼續築底

預計下半年成交量将逐漸複蘇

6月15日上午，國家統計局公布了2022年1-5月宏觀經濟和房地産行業數據。數據顯示，5月單月新房銷售規模和開發投資規模分别環比上漲26％和14％。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分别環比上漲3％、20％和46％。

克而瑞研究指出，行業到達“市場底”出現實質好轉，市場信心開始恢複。5月商品房銷售實現觸底環比回升，主要原因是各省市的調控放松政策“應出盡出”，頻率和力度有效地觸動了購房者，放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看，“以價換量”對銷售規模回升貢獻度較低。結合實際項目銷售情況，購房者重回樓市更青睐于核心區域存在價值倒挂的項目。

不過，對于5月份整體二手房的成交情況，易居研究院認為，5月熱點城市二手住宅市場繼續築底，市場信心還需修複。2022年5月，易居研究院監測的14個熱點城市二手住宅成交量約為5.6萬套，環比下降1.4％，同比下降35％。随着各地疫情結束，政策進一步發力提振市場信心，預計下半年成交量将逐漸企穩複蘇。

5月成都二手房交易活躍；北京樓市受創，無錫、大連、杭州成交量反彈。深圳市場略有起色，但總體依舊低位運行。深圳主要是由于去年出台的二手房指導價至今未松動。預計未來幾個月深圳市場将維持溫和複蘇态勢。

在利好政策的加持下

地産行業企穩複蘇迹象顯現

5月份，多地密集出台樓市調控政策，國務院召開全國穩住經濟大盤會議，釋放強烈的撐地産信号，97省市跟進利好政策，核心一二線房貸利率全面下調。在政策的影響下，各線城市的樓市熱度究竟如何？

對此，克而瑞研究指出，政策效果并不及預期。少數城市諸如無錫、佛山、重慶等也是源于上月基數較低的原因，出現了邊際複蘇迹象，而前期利好政策頻頻的南京、蘇州、東莞等城市市場熱度穩步回落。

不過，中信證券發布研報指出，5月的房地産運行數據已經證明了政策正在起作用。但信用、交付、開竣工、拿地等方面的問題，又可能推動政策在6月下旬之後轉為更加積極。認為6月下旬既是舊政策起效的窗口，也是新政策繼續出台的窗口，看好房地産藍籌的投資價值。

華西證券認為，5月地産數據整體呈現企穩複蘇迹象，顯示前期一系列寬松政策開始發力，效果初顯，也即政策并非是無效的，而是需要時間來起效，基本面有望持續複蘇；另一方面，各項數據雖然底部企穩，但絕對增速仍然較差，未來政策進一步放松的空間仍然較大，地産闆塊估值仍有空間。

天風證券指出，5月政策成效初顯，基本面迎來弱複蘇，銷售、投資等核心指标單月環比轉正，有望推動闆塊估值進一步修複。如若壓制需求的系統性因素可繼續緩解，認為需求複蘇将率先由國央企和頭部公司吸收，行業或将從信用分化加速演變至銷售分化，形成“弱複蘇、強分化”格局，而優質房企也将進一步受益于本輪非對稱性複蘇。未來行業beta取決于行業結構調整、産能出清節奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資産負債表和利潤率的修複、逆周期加杠杆的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。

本文源自中國基金報

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