房地産企業在預售環節會收到客戶繳納的房款，那麼這些房款到底是訂金、意向金、誠意金、認籌金還是定金呢？如何區分稅收又如何處理呢？

定金是指合同一方向另一方通過給付一定數額的貨币作為債權的“擔保”。

根據《合同法》規定：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

根據《擔保法》規定：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同标的額的百分之二十。

通過以上了解我們可以總結出定金的幾個特點：

1、定金是一種擔保行為，是為了擔保合同的履行；

2、定金具有法律效力，一旦繳納就要按照定金的規則來執行；

3、當事人約定的定金數額不得超過主合同标的額的“20%”，“超過部分”人民法院不予支持。

目前我國現行法律中沒有明确規定，這些與定金相比不具備擔保性質，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過錯承擔位違約責任，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，隻能得到原額，也沒有20%的比例限制。

通過對比我們可以看出，定金和訂金，雖然隻有一字之差，但是法律效果卻是天壤之别。

意向金、誠意金、認籌金與訂金的性質一樣，隻是叫法不同，不具有法律效力，是銷售方的一種銷售手段。合同不成立，全額返還交款人。

根據财稅2016年36号附件2規定，房地産開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地産項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

故：房地産企開發企業收到購房的定金視同收到預收款，需要按照規定預繳增值稅。

房地産企業收到訂金，目前陝西省并無明确規定，可以參照河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）

七、關于房地産開發企業收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題

房地産開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅：

（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

（二）收取的款項從收取之日起三個月内退還給購房人。

實務中一般房地産企業收到訂金後，會給客戶一周左右時間确認是否購房，不購房的退回訂金，購房的将訂金轉為定金，預繳稅款。

個人認為：房地産企業收到定金按照規定預繳稅款。收到訂金如果金額較小，比如1萬元以下，時間周期較短，比如一周之内，可以暫計入其他應付款，待确認轉為定金後預繳稅款。如果金額較大，周期較長，即便為訂金也應按照預收賬款預繳稅款。

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