「西安房哥」是本地購房服務平台，要選房先問房，要收房先驗房！

問答302期

問：大明宮永城路片區，如何看待發展潛力？

答：短短幾年，其實變化已經很多了，但這個位置注定也是以高密度住宅區為主，目前周邊市場的拆遷已經挺久，騰讓出巨大的住宅用地等待土拍，學校中南，正榮配建的也已經開學；

周邊以二手房為主，華遠，萬科，恒大，碧桂園等等，等待交房的有融創，中南和正榮，這兩年區域内未見土地供應，也未見新房供應；

作為城北比較稀缺的地塊，鳳城五路沿線有地鐵，有商業，有快速路，整個大的片區規劃是已經定的，向北延伸到徐家灣片區，改造說了很多年，進展不快，最近的就是團結村片區的拆遷改造；

目前的永城路東西，無論是未央，還是浐灞，都屬于三環内拆遷，後期住宅小區為主，同步配套學校，公園，商業，大的區域改變還得看港務，浐灞，高新，行政區裡就是拆遷，蓋房，住宅為主，不見産業！

問：為什麼把總高8層叫洋房？

答：準确的說應該是小高層，洋房的定義是六層以下，以四到五層居多，外立面建築風格較明顯，綠化率相對較高，視野寬闊，面積多在九十到二百平方米之間，一層會贈送花園，而頂層則會贈送樓台；

目前市場上更多的則是将小高，多層用作洋房賣，西安比較經典的洋房，比如龍湖香醍，龍湖源著，龍湖花千樹，由于容積率限制和土地成本越來越貴，現在市場上純洋房小區很少，未央金茂府就是；

更多的則是小高層 高層高低配，一般140以上的大面積蓋低一點，兩梯兩戶，兩梯四戶的做高層，前者居住舒适度更高，價格也更貴，而真洋房多是六層以下有贈送的，房源都很少；

很多人買的時候都知道，一分錢一分貨，現在能買到八層的也不容易啊！

問：房哥，綠城柳岸曉風怎麼樣？

答：典型的地緣剛改自住盤，開盤了好幾次，剩餘的房源不多，平銷不用搖号，深處草灘腹地，首先環境是很好，渭河生态景觀帶，西安湖，紫薇湖公園，周邊學校很多，最近的經開第五學校，最大的賣點是這倆；

小區本身，2.7的容積率，密度不高，舒适度不錯，據說明年底就交房，綠城的小區還是有檔次的，景觀，配套，外立面的辨識度很高，也正是因為所處的位置一般，所以價格不高，15000 的起步價；

對于周邊自住，看重環境和學校的可以看，配套和交通一般，周邊商業缺乏，小區附近的地塊在這兩年的土拍中都已售出，還是以住宅為主；

自住挺好，沒有太大投資價值，同樣預算，港務區還有房，城市界面和想象力比草灘還是強了不少的，最主要有明确的規劃！

問：龍湖紫宸如何，買之前期待高，買了後悔？

答：買房是個技術活，首先心态要放好，心理預期不要太高，紫宸開賣的時候，正是西安市場最火時期，次次搖号，14000 的均價帶裝修，在城南也是很好選擇；

小區已經交房，整體環境，物業，公區裝修還是不錯的，室内簡裝，符合産品定位，在南三環這個爛尾樓居多，商業小區很少的地方，是一個特例，當年很多人買這裡，也是圖高新工作近，上三環方便；

但城南周邊大環境已經确定，地鐵沒有，公園齊全，學校一般，有很強的剛需自住屬性，二手房價格不高的原因，還是在于周邊需求不多，雁塔的位置不如高新，曲江沾光；

就入手價格已經不虧，房價還是漲了不少，小區住着也很舒服！

問：唐618如何，不知宣傳的環境配套能否實現？

答：南二環沿線，很多老西安人還是很認的，地鐵，商業，醫院，學校齊全，又臨着曲江，但一直以來要麼小區太舊，要麼密度太高，稱得上改善的很少，唐618抓的就是這類需求；

小區都是大戶型，純改善，精裝修，主打百年宅理念，房子，示範區，樣闆間都做的還不錯，小區地塊也大，密度還行，算得上周邊三公裡範圍内，唯一的大戶型改善小區；

周邊配套上，青龍寺改造進度慢，仍在拆遷階段，老城區就是這樣，市場好動作快，市場下行改造慢一些，但周邊地鐵，青龍寺遺址，雁塔一小一中這些都是線程的；

總結，适合周邊改善自住，同類預算産品，航天，高新，城南等都有備選，買不買就看你對青龍寺有感情麼？

問：鴻基新城共有産權房資格可以買嗎，房子下行期？

答：市場下行期不假，所以更看買房目的，如果是自住保值，預算不多，不存在上行下行，早點買，共有産權房在西安很少，又是高新核心位置的，極為稀少；

萬元出頭，但就這個位置，看看周邊二手房報價，看看新房地價，就沒那麼多擔心了，共有産權，從自住角度沒什麼問題，很多人是想買沒有購房名額，至于後期産權如何轉讓，等叫以後再說；

單就目前的價格的所處的位置，在西安競争力是很強的，大概率會搖号！

問：秦漢新城蘭池大道發展潛力如何？

答：不得不承認，在過去西鹹高歌猛進的幾年，秦漢發展是慢了不少，一方面受制于文保和限高因素，蘭池大道沿線開發停滞，另一方面恒大文旅城的暴雷，讓區域關注直線下降；

秦漢定位本就是文旅旅遊區，并非高強度的房地産開發，因此區域内最核心的就是蘭池大道沿線，以管委會，星河灣酒店為核心，有環境和學校的優勢，但商業，人氣極度缺乏；

目前已交付小區包含啟迪，萬科，星河灣，旭輝等，整體入住率并不高，蘭池大道的核心也僅局限在秦漢區域内；

秦漢的周邊，泾河，空港，經開高鐵新城都還在發展初期，很難有聚集效應，秦漢本身也未見太多重磅項目落地，不住前提下，可以轉手賣掉！

問：紫薇花園洲和華潤未來城市，賣一套，留哪個？

答：如果同樣都是高層，毫無疑問是賣紫薇，留華潤，紫薇當年賣的時候挺火，價格不高，地鐵口，有奧萊商業；

但那時當年的行情，同期的碧桂園，中南都在售，目前浐灞新房供應極少，後勁一般；

華潤作為四萬人搖網紅，在名校學區，區域觀感，房源熱度上明顯高于浐灞花園洲，央企品牌溢價更高，長期看更保值增值，房齡和小區交付環境也占據優勢。

問：紅星紫禦半山的洋房，有保值價值沒？

答：據說換了物業經理後，小區的整體服務，環境維護各方面還是不錯的，回歸正常小區水平，雖然是高低配小區，但洋房在區域内還是稀缺的，目前的西安市場，新房裡洋房偏少，二手房裡同區域有洋房的也不多；

航天的賣點主打的還是低密度，環境好，有洋房的市場環境，區域内新房裡，洋房的價格也很貴，當年紅星洋房萬元出頭，也是擠破頭搖号的小區，雖然後期交付一般， 但勝在價格便宜；

長期來看，并非航天城核心位置，地勢高有視野優勢，但交通不便，導緻二手行情随行就市，靠産品本身，後勁兒乏力，買房無技巧，買的早總是沾光的！

問：手握世茂都和萬科金域未央，打算置換？

答：世茂都目前二手房挂牌118套，成交均價19283元/㎡，萬科金域未央，挂牌房源17套，成交均價21417元/㎡，其實已經說明很多問題；除去萬科口碑堅挺，世茂暴雷的因素，單看房齡，位置，萬科優勢也很明顯；

學區上，世茂在經開第二學校，萬科在西安第一實驗小學看，雖說都是新建示，但萬科占優勢，也體現在了二手房價格上；

對于你而言，買的都早，都占據了房價上漲優勢，但長期看，沒有暴雷的大開發商，在物業，小區知名度，學區房優勢上更有優勢，賣了世茂留着萬科，還用我教你？

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!