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按照婚姻法的相關規定，夫妻關系存續期間購買的房屋，除特别約定以外，即便登記在夫或妻一方名下也應當認定為夫妻共同财産。

根據《最高人民法院關于适用<中華人民共和國擔保法>若幹問題的解釋》（以下簡稱為“擔保法司法解釋”）第五十四條的規定，共同共有的财産設定抵押，應當征得共有人的同意，未經共有人同意擅自設定抵押，抵押無效。

實務中，對于登記在一人名下的房屋，不動産登記部門在辦理抵押登記時有兩種做法：

第一種：登記在誰名下誰來辦理抵押登記即可，無需其配偶出面即可辦理抵押登記；

第二種：即便登記在一方名下，也需要其配偶出面一同辦理抵押登記，其配偶需書面同意辦理抵押登記。

這兩種做法裡，尤其是第一種做法，很容易出現夫妻一方未經配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形，銀行等信貸機構一旦接受抵押，潛藏着比較大的法律風險。

相關判例及司法實踐中的争議焦點

情形1：未經共同共有人同意設定抵押，抵押無效

通過案例檢索，有大量的案例直接援引《擔保法司法解釋》第五十四條的規定，認定共同共有人以其共有财産設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。文末所附案例中認定抵押無效的案例都是援引的擔保法司法解釋五十四條的規定。

案例：擅自抵押夫妻共有财産引發糾紛——谷爾丹确認合同無效糾紛，北京市高級人民法院（2014）高民（商）申字第3467号。

北京高院認為：《借款抵押合同》中張某提供抵押的房産系其與郝某夫妻關系存續期間取得，應屬于張某與郝某的共同财産，因張某簽訂《借款抵押合同》未經過郝某同意，故一、二審判決判定《借款抵押合同》無效并無不當。

情形2：共有人簽字如果不是本人所簽，抵押原則上無效

通過案例檢索，筆者發現，如果共有人的簽字不是本人所簽，則法院傾向于認定相應抵押擔保是無效的。相關案例如下：

案例：中國建設銀行股份有限xx市分行與鄒某、龔某、羅某、孟某借款合同糾紛案，廣東省高級人民法院（2014）粵高法民二申字第117号

廣東高院再審認為：經司法鑒定，涉案《個人住房最高額抵押貸款合同》及《深圳市房地産抵押登記申請表》上“羅某”的簽名并非羅某的筆迹，羅某本人稱其從不知曉貸款及抵押事項，從羅某手持龔某交付給其的虛假的未經抵押的房地産證這一事實判斷羅某的确對抵押事項從不知情，而建設銀行深圳分行也未能提供證據證明羅某知道或應當知道涉案房地産已經抵押而未提出異議。最終法院認定抵押無效。

情形3：抵押權人提供了房屋照片，照片中顯示共有人在場，故法院認定共有人應當知道抵押事實。

案例：郭某與韓某抵押合同糾紛一案，石家莊市中級人民法院（2015）石民四終字第01584号。

石家莊中院認為：王某稱其在進行房屋抵押登記之前曾至抵押房屋進行核實，并且提供了當時在抵押房産處所拍攝的照片9張，郭某對于王某提交的照片系在抵押房産中拍攝真實性無異議，且對照片中其本人在家的情況認可，據此，對于郭某稱對案涉房屋抵押不知情的主張，本院不予采信。

情形4：《離婚協議書》中顯示共有人對抵押知情，法院判定抵押有效。

案例：x銀行（中國）有限公司深圳分行、郝x與廖x、楊x借款合同糾紛一案，深圳市中級人民法院（2016）粵03民終12971号。

深圳中院認為：本案中，從《離婚協議書》約定的内容來看，楊x于2014年8月28日與廖x協商離婚時已知悉廖x将其夫妻共有房産向x銀行借款作抵押一事，雙方雖然在《離婚協議書》中約定由此産生的債務由廖x負責償還，但直至2015年2月11日星展銀行提起本案訴訟，楊x一直未對該房産設立抵押提出異議，該行為應視為同意廖x以其夫妻共有房産為涉案債務提供抵押，該抵押有效。

情形5：抵押人辦理業務時留存了共有人的相關證件，法院認定共有人知道或應當知道。（備注：也有法院持不同意見）

案例：韓x與中國x銀行股份有限公司x支行等抵押合同糾紛案，北京市第三中級人民法院（2015）三中民（商）終字第07272号。

北京三中院認為：本案的争議焦點在于韓x紅的房屋貸款抵押行為是否為無權處分。

首先，xx支行持有韓x本人身份證件的複印件，其中結婚證持有人為×；

其次，《房地産抵押估價報告》附有房屋内部照片，評估期間房屋實際居住人為×，據此xx支行有理由相信韓x“知道或者應當知道”房屋抵押貸款事宜。故根據相關法律規定，在婚姻存續期間，韓x作為房屋所有權的共有人，在其“知道或者應當知道”房屋抵押貸款事宜的情況下，本院認定韓x紅對該房屋抵押貸款的處置行為合法有效。

情形6：關于抵押權善意取得的認定标準

1、實踐中的兩類觀點

關于抵押權善意取得的認定實踐中分歧比較大，司法實踐中大體上可分為兩種觀點：

觀點1：不動産登記具有權利推定效力，抵押權人僅負形式審查義務

案例：韓xx與x小額貸款有限責任公司确認合同無效糾紛一案，平涼市中級人民法院（2012）平中民二終字第95号。

法院認為：該房産登記于原告盧小龍名下，産權登記簿上無共有人情況記載，不動産登記具有公信力，即具有權利正确性推定效力。被告x小額貸款公司作為抵押權人隻要審查抵押是原告之夫盧xx的真實意思表示即可，其對抵押人盧xx的婚姻關系、家庭成員和該抵押物是否還有其他共有人既不明知也不應知。故應認為被告融通小額貸款公司在取得涉案房産的抵押權時是善意的。

情形7：銀行、小貸公司等專業機構在締結合同時是否有更高的注意義務？

通過案例檢索發現，部分法院在判決書中認為銀行等專業機構在締結合同時應具有更高的注意義務。在中國建設銀行股份有限公司x支行與陸某某一案（紹興市中級人民法院（2010）浙紹商終字第362号）中，法院認為：“上訴人系商業銀行，不同于非專業化的普通債權人，在締結擔保合同時應當負有更高程度的注意義務”。

風險提示及實操建議

根據前文分析，關于登記在夫妻一方名下共有房屋抵押的問題，目前司法實踐中各地法院觀點不一。主流判決認為若配偶沒有在登記簿或權屬證書上顯示出來，抵押權人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務，對真實權利狀況不知情不存在重大過失，且部分法院認為銀行、小貸公司、典當行等專業機構對此負有更高的注意義務。針對這一風險，如下建議供參考：

1、做好貸款三查，謹慎核實抵押人身份信息和房屋權屬狀況

應切實提高風險防範意識和技能，銀行、小貸公司等債權人在接受個人房屋進行抵押時，應對抵押人的身份信息、房屋權屬狀況進行核查。要注意核實身份證的真實性，并注意觀察面貌特征是否與身份證一緻，可通過互聯網核查及通過其他證件驗證其身份真僞。對于抵押物權屬，要核實房屋是否存在其他共有人，實踐中可結合房屋購買合同、不動産登記簿、不動産權證書等進行核查。重點關注夫妻共有、合夥共有、繼承共有等情況。如果抵押房屋存在共同共有情況，抵押房屋應征的所有共有人的同意。

2、了解抵押人婚姻狀況

如果抵押人聲明自己未婚，應要求抵押人出具書面的未婚聲明，并要查看其戶口簿、個人征信報告上是否顯示未婚。如果抵押人為已婚人士，無論抵押房屋屬于婚前購買還是婚後購買，原則上都應要求其配偶出具同意抵押的聲明，并要求其配偶協助辦理相應手續。

3、不要忽視離婚、再婚情形

如果抵押人存在離婚、再婚等情形，應結合房屋購買時間、房屋購買合同、不動産權證書、離婚時間、再婚時間、離婚協議、離婚判決書等核實房屋權屬，如存在共有人，抵押應征得共有人的同意。如屬于再婚，即便房屋屬于抵押人婚前财産，原則上也應要求其現配偶出具同意抵押的聲明。

4、堅持面簽、确保簽字真實

從上述案例可知，好幾個判例都是由于簽字不真實導緻抵押無效。因此，銀行、小貸公司在實際操作中，在抵押人、共有人簽字時，在核實身份的基礎上應當遵循面簽原則，确保簽字的真實性，抵押人、共有人簽字時應留存影像資料，面簽時應簽字并按手印。

5、優化操作流程，并嚴格遵守

銀行、小貸公司等專業機構在接受抵押擔保時，應當制定嚴格的業務操作流程，對自身嚴格要求。從目前的主流判決來看，如果銀行等機構未核實抵押人婚姻狀況或在明知抵押人已婚的情況下未經抵押人配偶同意擅自抵押，法院認定抵押無效在法律上不會存在太大的障礙。

6、做好檔案管理工作

銀行、小貸公司等應做好檔案管理，相關檔案中如果有證據顯示抵押權人對抵押物共有情況是明知的，則不應認定為是善意。

7、如債權人盡到注意義務，可主張善意取得

假如抵押人惡意隐瞞婚姻狀況及房屋共有狀況，從目前的判決來看，如果不動産權證書登記為抵押人單獨所有，銀行、小貸公司等債權人在辦理業務時也要求抵押人出具了未婚聲明，并查看了抵押人征信報告和抵押人提供的戶口簿，且戶口簿及征信報告上均顯示未婚，則一般應認定抵押權人已經盡到了足夠的注意義務，可認定為善意取得。

8、了解當地法院對這一問題的裁判觀點和尺度

風險提示：中國不是判例法國家，不同法院針對同一問題裁判尺度不一樣在國内是很常見，建議銀行等機構在操作的過程中本着審慎的原則，做最壞的打算，做最好的準備。

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