時至歲末，核心城市的商業土地市場競争依舊火熱。

1月24日下午，華潤、北盛和萬得聯合體經過526輪的激烈競拍，以58.02億元的價格競得了一塊位于上海南京西路地鐵上蓋的核心商辦用地（靜安區南西社區C050401單元115-12地塊），溢價率23.05%，樓闆價約為6.52萬元/平方米。

據了解，此次參與競拍的還有太古平安聯合體、新鴻基地産，新鴻基地産在競拍中途便放棄了該地塊的争奪，最後太古平安聯合體僅以200萬的差價錯失了該塊用地。

資料顯示，新鴻基地産目前已在上海入市上海國際金融中心、上海環貿廣場兩大商業項目，綜合體項目上海徐家彙國貿中心ITC正在籌建中。而太古方面，太古地産與香港興業國際聯手打造的上海興業太古彙已于2017年11月開業，就在今年1月23日，太古地産在上海又落一子，官方宣布，其在上海的第二子正式命名前灘太古裡，預計 2020年開始入市。

上海也一直是華潤重點進擊的城市，除早前的華潤時代廣場外，2017年9月，華潤置地在上海西區重點打造了“超區域城市綜合體”——上海萬象城，總體量達53萬平方米。

大型商業地産标杆企業為何如此熱衷上海？華潤此次拿地又是否會建上海第二座萬象城？對于華潤此次的土地競拍，奇點君為您做以下分析解讀。

上海成商業拿地熱土

上海一直是地産商競相追逐的商業熱土。

據奇點商業研究院統計，2019年上海拟開業項目總體量将達315萬平方米，在2019年全國拟開業購物中心體量城市排名中名列前茅。

此次靜安地塊的争奪也印證了這一點。500多輪競拍、三家頂級開發商争奪，算得上是上海有史以來競争最為激烈的商辦地塊。值得注意的是，目前該項目周邊已建有興業太古彙、恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮廣場大型商業體，以及小型商業街區及社區商業，但如此緊俏的商業布局并沒有削減開發商的拿地熱情。

圖：靜安區南西社區C050401單元115-12地塊

公開信息顯示，該地塊東至石門一路，南至旺旺大廈，西至張家花園，北至靜安四季苑，為13号線南京西路站正地鐵上蓋，未來将通過地下通道聯通2号線與12号線，商圈位置優越，稱得上上海“鑽石級”地塊，周邊的标志性建築包括興業太古彙、四季酒店等。

土地用途為商辦，出讓面積9374.7平方米，容積率9.49，地塊起拍價格為47.15億元，折合樓闆價53000元/平方米。項目塔樓限高180米。此外，出讓合同中有其他苛刻約定，比如要求引入世界500強須有500強和高端商業的品牌資源。

2018年以來，随着地産市場降溫态勢在土地市場引發連鎖反應，土地市場轉涼，市場溢價率、流拍量、成交建面等指标紛紛表現下行，而上海卻成為逆勢中的紅地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，雖然當前全國土地市場降溫，很多企業也面臨資金吃緊等尴尬，但是從企業發展角度來看，對于此類獨特性相對強、地段相對稀缺的地塊，依然會表現出積極拿地的态勢，尤其是此類周邊商業較成熟、未來商圈氛圍濃厚的地塊，無疑會利好相關企業商品品牌價值的提升。

北京京商流通戰略研究院院長賴陽同樣肯定了上海中心區土地的升值空間，他表示，雖然現在很多地産開發下沉到三四線城市，但居民消費能力與一線相比仍存在差距，加之人口外流日益加劇，收益增長前景有限。而伴随人口及生産向發達地帶聚集的趨勢，上海作為我國經濟發展的動力引擎城市，對人口流動将起到極大的吸引作用，在一線土地資源稀缺的現實下，地産商對一線中心區土地升值的判斷依然看好。

華潤将在此布局萬象城？

2017年9月，華潤置地在上海的第一個萬象城項目開業，而此次拿地的黃金位置、優質商圈，也使得外界對華潤将再建上海萬象城有了更多猜測。對此，奇點君也試圖向華潤方面進行求證，但截至發稿未得到回應。

有業内人士認為，建造第二個上海萬象城可能性不大。華潤講究在同一城市的均衡布局策略，例如在大本營深圳，搭建了旗下萬象城、萬象彙、萬象天地、1234space四款産品線，對标不同消費群體，搶占細分市場。

嚴躍進認為，從華潤的産品定位來說，此類優質地段會加大寫字樓方面的配置，單純做萬象城商業體的可能性不大。從商業消費的角度看，該項目預計會植入文化和休閑等概念，其産品業态配置勢必會更加細緻，才能夠在後續産品入市時形成差異化，進而脫穎而出。

不過，伴随購物中心對體驗式業态的日益探索，賴陽猜測，即便是再建萬象城，也會更強調特色凸出體驗，而非傳統意義上的“專賣店 百貨店 餐飲”模式。

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