調研感受：

返鄉置業爽約，流量盤月均成交僅30套；

房價限跌最低85折，房企内卷式降價；

分銷成交占比最高90%，地王虧本銷售；

21年上半年頻出高價地，下半年城投托底。

◎作者 /楊科偉、柏品慧

城市禀賦：GDP全省排名第七城鎮居民收入全省第八，常住人口全省第十

揚州位于江蘇省中部、長江與京杭大運河交彙處，入圍長三角城市群，有着“中國運河第一城”的美譽。全市下轄邗江區、廣陵區、江都區3個市轄區和寶應1個縣，代管高郵、儀征2個縣級市。

2021年，揚州GDP6696億元，在江蘇省13個地級市排名第七位，同比增長7.4%。城鎮居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長7.9%。2020年，揚州常住人口456萬人，在全省排名第十位，其中城鎮常住人口324萬人，城鎮化率71%。

房地産市場：21年9月市場轉冷

新盤去化率低至18%

返鄉置業爽約成交同比降48%

2021年1-7月，揚州房地産市場相較火爆，主城區商品住宅月均成交面積約27萬平方米。尤其是3月，成交面積多達43萬平方米，創2019年以來單月新高。8月，受疫情影響，揚州房地産市場陷入停擺。9月以來，揚州市場持續轉冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬平方米，較1-7月月均下降59%。在售項目成交去化顯著放緩，新開盤項目平均去化率由43%跌至18%，流量盤月均成交20-30套，滞銷盤月均成交不足10套。

2022年2月，主城區并未出現明顯的返鄉置業潮，成交進一步下滑至9萬平方米，同比下降48%。

揚州主城區劃分為以下4個片區：西區被譽為“富人區”，其中京華城闆塊市政配套最優質，也是購房首選片區，房價2.4萬元/平方米；西區新城為新興發展闆塊，房價1.7萬元/平方米。東區土地出讓偏多，庫存明顯偏高，房價1.4-1.7萬萬元/平方米。南區乃是傳統的工業區，生态居住環境相對較差，房價1.4-1.5萬元/平方米。北區着重發展文旅産業，房價1.1萬元/平方米。

土地市場：20年誕生新地王樓闆價超1.4萬/平21年下半年地市轉折本土城投托底

2020年、2021年上半年揚州土拍市場異常火爆，地王樓闆價超1.4萬元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設總價12.2億元競得廣陵區GZ210地塊，樓闆價14250元/平方米，創全市新的單價地王，溢價率高達110%。

2021年下半年揚州地市轉折，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地，新出讓地塊近乎全部底價成交。2022年，揚州市政府主動調降供地節奏，前兩月僅邗江區出讓一宗商住用地，由深物業集團底價摘得。企業對未來市場預期轉向悲觀，拿地态度愈加謹慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

政策環境：房價限跌最低85折商貸放款3-7天，30%銷售款存入監管賬戶

早在2017年，揚州落地限購、限售，市區範圍限購3套住房；在市區範圍戶籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區範圍内戶籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下設置“限跌令”，原則上折扣力度不能低于85折，否則不能網簽備案。但部分闆塊适度突破“限跌令”，例如市場一片紅海的東南新城，11個項目在售，部分樓盤折扣最低75折。

商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個月。首套房首付30%，房貸利率下調至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調至5.4%。

2021年下半年，揚州加強預售資金監管，每棟樓備案時需向政府監管賬戶存入30%的銷售款，等到交房才能全額取出，其餘銷售款則不必進入政府監管賬戶。

年前，為了便于企業支付工程款給農民工發工資，房企可以申請提取預售監管資金，但3月份需足額補繳同等金額的預售監管資金。

項目競争：分銷成交占比最高90%

傭金最高6-7萬

房企内卷式降價高價地虧本銷售

随着市場持續下行，分銷依賴度不斷上升，在售項目分銷成交占比最低30%，最高能達到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬元/套。

2021年下半年，房企開始打折降價，年底企業沖業績内卷式降價，多盤折扣最低85折，購房送物業費、送家電，總價優惠20萬元等，沒有最低隻有更低。受此影響，市場形成房價下跌的一緻預期，價格遂成為購房首要考慮因素。

高價地現已虧本銷售，部分地塊樓闆價1.4萬元/平方米，項目售價1.9萬元/平方米，但成交去化仍一般。

萬科、本土房企新能源市場口碑較好，其餘品牌房企無實質性差别，暴雷房企成客戶規避重點。

2021年下半年，恒大、奧園所開發的樓盤出現階段性停工，但随着政府及時介入監管，目前已陸續複工，交付風險整體可控。

前景展望：短期市場繼續下行成交跌幅擴大下半年市場有望複蘇成交将企穩回升

我們認為短期内揚州房地産市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或将持續低位運行，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或将進一步擴大。房企打折降價常态化，但由于不少項目售價已接近成本線，部分項目更是虧本銷售，房價進一步下降空間着實有限。

近期，政策利好的暖風頻吹，有助于穩定并引導恢複市場信心。理想預期下，上半年南京、蘇州等省内二線城市市場或将率先回暖，下半年揚州市場有望輪動複蘇，屆時成交或将企穩回升，房價也将築底企穩。

典型調研項目一：美的禹洲大河

美的禹洲大河案場圖

區位：邗江區

物業類型：高層、洋房和疊墅

主力戶型：105-210平方米三房、四房

首開時間：2020年12月

售價：高層1.7萬元/平方米、疊墅2.2萬元/平方米

項目點評：該項目是美的在2020年5月所拿地塊，樓闆價8958元/平方米。後期引入禹洲共同開發，美的股權占比70%，主要負責開發及銷售，禹州股權占比30%，主要負責工程建設。

該項目售樓處打造别具特色，突顯江南園林風格，據悉耗資數千萬，在揚州實屬首屈一指。2021年上半年，該項目月均成交40-50套，但2021年9月以來月均成交跌至20-30套。

工作日日均到訪客戶不足10組，周末到訪十幾組，置業客群以本地地緣性及周邊鄉鎮客戶居多。相較而言，105平方米、119平方米的剛需戶型去化較好，剛需客群看房周期在2-3周。改善性客群觀望情緒濃重，大戶型産品去化不暢。

典型調研項目二：藍灣臻園

藍灣臻園案場圖

區位：邗江區

物業類型：高層

主力戶型：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房

首開時間：2019年底

售價：1.7萬元/平方米

項目點評：該項目位于三灣風景區，乃是河南昌建在2019年9月所拿地塊，樓闆價6271元/平方米，随後引入金地、融創、恒通和景宇等多家房企共同開發。2019年底該項目首開，目前僅剩30多套住宅，97折後再減200-300元/平方米。2022年9月30号一期将交房，可謂是準現房銷售。

周均到訪客戶約40組，近兩周呈上升趨勢，分别到訪客戶74組和86組。置業客群以地緣性客戶居多，周邊鄉鎮成交占比30%-40%。2020年8月，該項目與本土中介悟空找房、金堂、中廣等合作，當月簽約傭金比例2%，次月簽約傭金1.4%，分銷成交占比約30%。

2021年上半年，該項目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相較而言，剛需産品更易去化，92、107平方米三房更受市場歡迎。

典型調研項目三：招商雲萃

招商雲萃案場圖

區位：邗江區

物業類型：小高層、洋房

主力戶型：95、103、118平方米三房，136平方米四房

首開時間：2021年12月

售價：小高層1.27萬元/平方米、洋房1.42-1.55萬元/平方米

項目點評：該項目是招商在2021年4月所拿地塊，樓闆價9233元/平方米。2021年底，該項目首開推售163套房源，售價1.27萬元/平方米，略低于市場預期。

該項目與58、中廣、卓傑等中介渠道合作，分銷傭金比例2%-3%，全民營銷獎勵1-1.5萬元/套。周均到訪客戶約40組，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地緣性客戶成交占比50%，周邊鄉鎮成交占比30%。

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