大家好，我是msgbox，那這是今年第三次高層催促年輕人趕緊買房，那這一輪的救市政策和前兩輪都不太一樣，發生了很大的一個轉變，同時呢，也透露出了高層對于現在房地産市場的一個态度。你像第一輪就是主要以降首付，降利率，放松限購這老舊的三闆斧為主，那第二輪救市就比較講究策略，因城施策，那每一個城市對于樓市的松綁程度都是不一樣的，同時呢，這也催生出了很多奇葩的救市政策，你比如說小麥大蒜換房，那就是這個階段的産物。然後是第三輪救市政策的重點就在于松綁金融信貸政策，從8月24日提出的允許地方一城一策靈活運用信貸政策，到9月29号和9月30号，這兩天連續發出三條救市組合拳，一。公積金利率下降二，階段性放寬，首套房利率下降三，購房退個稅，這些都是大方向上的金融組合拳，那在這裡呢，咱們先介紹一下這三條金融組合拳，最後呢，咱再說一下現在的金融政策對于樓市的一個影響，以及釋放的一個信号。首先說一下公積金利率下調這個問題，那五年期一共是下調了0.15個百分點，也就是說首套房的公積金利率從3.25%降到了3.1%。那由于公積金貸款有限制啊，所以說節約的成本也不是特别多，即使夫妻雙方共同貸款，哪怕是100萬，每個月也就節省了82塊錢，如果你的城市夫妻雙方共同貸款封頂在80萬，那節省的就會更少，那這次公積金利率下調每個月少八十來塊錢，這不是重點，重點就在。局有多少人有公積金，又有多少人公積金可以貸滿，那又有多少城市支持公積金組合貸，包括二手房的組合貸，那如果公積金可以随時新房二手房進行組合貸的話，你不要說降0.15個百分點了，你哪怕漲0.15個百分點，這都算重大的利好。并且呢，還有一個重點就是公積金的利率幾乎是沒有變過的，那上一次變動還是在七年之前，你們想一想，七年前是什麼時間段，是什麼樣的一個樓市時間段，大家在心裡面算一下，那七年後再動樓市的公積金政策，是不是說明有些人急了呢？然後呢，咱們再看第二條政策，階段性的放寬首套房利率下限，那這個政策呢，也很好理解，明白四個詞語那就行了。一、首套房，那這個政策主要是針對首套房的。定房住不炒的大綱還是存在的，二、部分城市，那這個政策隻針對今年六到八月份23個新房二手房價格同比環比全部下跌的城市。三、新發放，也就是說隻有新貸款才可能享受到破四的房貸利率，以前的存量貸款跟你沒有關系，哪怕你是在這23個城市之内的。四階段性，那這個政策是持續到2022年年底，說白了就是過了這個村就沒有這個店了，還是督促你趕緊買房。那下面咱們再說一下第三條政策，購房退個稅。

那這個政策就簡單說一下，就是一年以内你買一套再賣一套，那這樣的一個置換就可以減免你的個人所得稅。那這樣的一個政策，對于一些城市未滿五年的房子。有重稅的是非常有利的政策，那對于那些未滿五年也沒有重稅的城市來說，二手房的交易影響不大。那這一套組合拳咱們也解釋完了，很明顯全部都是金融信貸方面的政策，咱先不用管這些政策的力度現在有多大，主要是參考以往的救市經驗來看，金融政策一般都是除了降房價最後的救市殺手锏，你比如說2008年是通過四萬億放水拉起來的，2015年是通過棚改貨币化漲價去庫存拉起來的，而現在市場金融政策也已經出了，這就代表着樓市調控的力度也算是走到後期了。那現在有兩個選擇，一是放棄房住不炒的基調，大水漫灌，二是允許部分城市先降房價，你比如說前一段時間廣州就可以允許備案價減少20%，這自然不能代表整個廣州的房價降了20%，但是。是，他确實給那些隻能通過降價銷售的樓盤有了一個退路，所以現在房地産這個用時間換空間的軟着陸方法不是那麼好走的，必須得有及時、強勁、正确的調控思路和調控方案。所以我認為第三輪就是對于現在的房地産市場來說，不一定是壞事，說不定還是一股很好的金融暖流。因為這個開端的背後與經濟下行帶來的消費低迷，房地産頻頻暴雷的金融風險，以及地方從嚴調控甚至一刀切式的限制對住房剛需的抑制有關。至少這次調控更加尊重房地産真實的供需矛盾，尤其是對首套房和改善性需求開始适度鼓勵，以激活這一部分沉睡的内需。那盡管經濟下行帶來的收入預期不樂觀，但是通脹預期在增大，投資保。值的渠道在收窄，那房子最終還是被推到了這個風口之上，那這一點咱們一定要注意了，那現在的房子它是被調控的大手推到這個風口的，和之前的市場是不一樣的，之前的房子是被時代的紅利推到這個風口的，這有本質性的區别，因此買房邏輯也有很大的一個差異。未來即使是首套剛需和改善型需求也應該注意到房地産有兩極化的趨勢了，年輕人數量下降和老齡化社會提速，能吸引人口去打拼和安居的城市，房價才會穩住。但是這個人口收縮的過程也會導緻城市圈瘦身，一線城市虹吸現象減弱，但其實升級的過程中，資源，人才機會高密集，還是對于具有創新能力的年輕人有巨大吸引力的。然而最大的麻煩是千城一面的三到五線城市，他們的經濟欠發。啊，因為他們沒有核心的産業，也沒有吸引人口的競争力，自然随着房地産和土地金融紅利的退去而退去。

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