物業費構成及測算，全清楚，太詳細了！

n物業服務成本或者物業服務支出構成，應包括以下幾個部分：

n1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

n2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

n3.物業管理區域清潔衛生費用。

n4.物業管理區域綠化養護費用。

n5.物業管理區域秩序維護費用。

n6.辦公費用。

n7.物業管理企業固定資産折舊。

n8.物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用。

n9.經業主同意的其他費用。

n以上物業管理區域指的是物業管理的公共區域。

n實行物業服務費用包幹制的，物業服務費用的構成，不僅包括物業服務成本，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤；

n實行物業服務費用酬金制的，在收取物業服務資金中不僅包括物業服務支出，還包括物業管理企業的酬金。

n一）居住性物業服務費的測算

V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）

V--代表求得的物業服務費标準（元／月·平方米或元/年·平方米）；

Vi--代表各分項收費标準（元／月·平方米或元年·平方米）；

費用項目一般分為：

管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費；

物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

物業管理公共區域清潔衛生費用；

物業管理公共區域綠化養護費用；

物業管理公共區域安全和公共秩序維護費用；

辦公費用；

物業管理企業固定資産折舊；

物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用；

經業主同意的其他費用

n1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費V1

V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）

n該項費用是用于物業管理企業的人員費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，但是不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

n其中：

nFl--基本工資（元／月），各類管理、服務人員的基本工資标準根據企業性質、參考當地平均工資水平确定。

nF2--按規定提取的福利費（元/月），包括福利基金、工會經費、教育經費、社會保險、住房公積金等。

nF3--加班費（元／月）。

nF4--服裝費（元/月）。

nS--表示可分攤費用的建築面積之和。單位為平方米（m2）。

n2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用V2

V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--公共照明系統的電費和維修費：

n①電費：（W1×T1 W2×T2… Wn×Tn）×30×PE W1表示每日開啟時間為Tl（小時）的照明電器總功率（千瓦·小時）；T1表示每日開啟時間（小時）；30代表每月測算的天數；PE表示電費單價（元／kW）；

n②維修費：這是一個估算的經驗值，一般按照當地的工資水平費用和使用的零配件、進貨的價格來測算。

nF2--給排水設施的費用，此項費用測算時又可分項為：

n①給水泵的電機功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），電費 = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系數 = 平均每天開啟小時數／24；

n②消防泵的電機費（包括噴淋泵、消防栓泵），電費 = W×24×I×30× PE，（元／月）；

n③排污泵的電機功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費=W×24×I×30×PE （元／月）：

n④維修費（元／月）。

nF3--配供電系統設備維修費、檢測費（元/月）。

nF4--建築、道路維修費（元／月）。

nF5--電梯費用的核算：

n①電費=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n為電梯台數；W為電梯功率；I為電梯使用系數，由于不同類型物業的電梯使用時間和頻率不同，會産生差異，一般可通過統計的方法進行估算。居住類物業大緻在0.4；

n②維修費（元/月），可分包給電梯專業的維修公司，也可自行維修（包括人工費、材料費）；

n③年檢費（元／月）。

n費用項F1～F5 并非固定項目，不同物業項目不一，不能機械套用。以下各項也是如此。

n.3物業管理區域清潔衛生費用V3

V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）

n其中：

nFl--人工費（元／月）。

nF2--清潔機械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值（元/月）。

nF3--消殺費（元/月）。

nF4--化糞池清理費（元／月）。

nF5--垃圾清運費（元／月）。

nF6--水池（箱）清潔費（元／月）。

n4.物業管理區域綠化養護費用V4

V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--人工費（元／月）。

nF2--綠化工具費（元／月）。

nF3--化肥除草劑等材料費（元／月）。

nF4--綠化用水費（元／月）。

nF5--園林景觀再造費（元／月）。

n5.物業管理公共區域秩序維護費用V5

V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--人工費（元／月）。

nF2--服裝費（元／月）。

nF3--維修費（元/月）。

nF4--日常保衛器材費（元/月），包括對講機、多功能警棍、110報警聯網等。

nF5--保安用房及保安人員住房租金（元／月）。

n6.辦公費用V6

V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）

n常用全年的費用預算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月。

n其中：

nF1--交通、通訊費用（元／月）。

nF2--文具、辦公用品等低值易耗品費（元／月）。

nF3--車輛使用費（元/月）。

nF4--節日裝飾費（元/月）。

nF5--公共關系費及宣傳廣告費（元／月）。

nF6--辦公水電費（元／月）。

nF7--書報費（元／月）。

n7.物業管理企業固定資産折舊費V7

n該項費用指物業管理企業擁有各類固定資産按其總額每月分攤提取的折舊費用，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等。更多精彩加物業社區wysclub 按實際擁有的上述各項固定資産總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米建築面積。值得注意的是，這裡的固定資産應主要是直接用于該項目服務的固定資産。

n8.物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用V8

nV8 = （投保總金額×保險費率）／保險受惠物業的總面積

n物業管理企業必須對住宅物業區内水、電、電梯等設施設備投财産保險、相關責任保險（如電梯責任保險）、公衆責任險。保費按保險受惠物業總建築面積分攤。

n9.經業主同意的其它費用V9

n該項是指業主大會同意的全體業主均能受惠的必要的服務費用。

n10.不可預見費用V10

n不可預見費用（一般按上述費用總和的3％～10％計）。不可預見費應單獨設賬，嚴格控制其支出。

n11.利潤或管理酬金V11

n物業管理協議不同，管理酬金的确定方式不同：

n（1）按照租金收入确定

管理酬金=業主租金收入×酬金比率

n（2）按物業價值的約定使用年限計算，當物業是業主自己使用的情況下可以采用該方法。

管理酬金=（物業價值／物業約定使用年限）×酬金比率

n（3）按定額利潤/酬金或行業利潤率／酬金率确定。定額酬金或利潤是指雙方協商在管理企業完成合同規定的服務任務情況下給服務者已固定數額的酬金或利潤。不過，現行最通常的利潤酬金确定方式是以上述1～10項的支出之和為基數乘以行業利潤率/酬金率付給管理企業利潤/酬金，即

管理利潤/酬金=服務費×行業利潤率/酬金率

n物業管理行業利潤率/酬金率一般在8％～15％，具體的比率可由雙方根據物業服務的标準等因素協商确定。

n12.法定稅費V12

n物業管理行業稅費一般在5.5％。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!