今年5月以來，在密集的“穩樓市”政策支持下，房地産市場開始進入複蘇通道，6月溫州由于安置房大量備案的原因樓市數據上升，仿佛在醞釀回穩迹象，但進入7月，市場數據未能繼續保持，出現回落。

朗指院數據顯示，7月溫州樓市成交面積小幅回落，全市新房成交31.04萬方，同比下降53.8%，庫存總量下降至626萬平方米，去化周期15.5個月。土地市場依舊冷清，全市涉宅土地供應4宗，成交3宗，成交建面17.94萬方，成交溢價率14%。在二手房市場數據上有小幅上升，7月市區二手住宅成交套數1429套，成交面積14.99萬方，環比上升15.9%。

7月市場究竟如何，朗指院帶你一探究竟。

一、樓市政策

7月中央再定調：用足用好政策工具箱，首提保交樓、穩民生。強調要穩定房地産市場，堅持房子用來住的、不是炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生，旨在促進樓市回暖，刺激市場，恢複購房者信心，為企業纾困，為民生托底。

而溫州地方上市區則是補充了購房補貼細則，瑞安及蒼南先後出台購房補貼，同時《關于進一步規範商品房預售資金監管實行工程建設節點管理等有關問題的通知》等文件相繼出台，在内容上提出要進一步加強對資金監管賬戶管理，專款專用；在滿足交樓的前提下适度寬松，讓房企提取監管資金依法依規、有章可循；确監管部門、監管房企、房企以及相關單位（施工單位、監理單位）的責任，利好購房者。

二、溫州市一級市場情況

（1）七月全市宅地：土地供應大幅減少，全市僅成交3宗土地，市區僅占1宗，溢價率0%。

7月溫州市涉宅土地供應4宗，成交3宗，成交建面17.94萬方，成交溢價率14.2%。

7月溫州市區涉宅土地供應1宗，成交1宗，成交建面4.22萬方，成交溢價率0%；

經過6月的集中推地後，從由國企托底中已經能感受到土拍市場的“冷”，7月溫州土拍市場依舊處于“低溫線”上，出讓地塊宗數大幅下落，市區僅成交1宗地塊且以底價成交。

（2）八月涉宅地塊：全市預計出讓5宗地塊，市區3宗，郊縣2宗。

三、溫州市二級市場情況

（1）溫州全市供求：供應量、成交量“雙減”，樓市快速回溫艱難。

2022年7月份，全市商品住宅供應28.56萬平方米，環比下降23.6%，同比下降59.1%；銷售面積為31.04萬平方米，環比下降32.0%，同比下降53.8%；供銷比0.92；

2022年1-7月，全市商品住宅累計供應236.16萬平方米，同比下降51.7%；銷售面積為235.65萬平方米，同比下降58.2%；供銷比1，整體供求平衡。

新房方面，7月低迷算是比較正常的現象。原因也不難理解，一是受傳統銷售淡季的影響，另一方面6月份“昙花一現”的熱鬧主要是來自于大量的安置房成交，刨除這方面的特殊數據，對比今年上半年的新房住宅數據可以知道，7月份才是比較複合當下低迷的真實市場數據。

（2）全市價格走勢：環比上升0%，同比下降11.2%。

2022年7月份，溫州商品住宅價格為17624元/平方米，環比上升0.0%，同比下降11.2%，與上月價格持平，沒有出現浮動。

（3）區域供應：平陽縣批準上市面積最大，瓯海區供應面積環比增幅最大。

2022年7月，溫州商品住宅平陽縣批準上市面積最大，為8.06萬㎡。瓯海區供應面積環比增幅最大，增長98%；瓯海區供應面積同比增幅最大，增長62%。

（4）區域成交：平陽縣住宅成交量領跑全市，郊縣樓市表現活躍。

7月平陽縣商品住宅成交量領跑，共成交455套，中南·漫悅灣單盤貢獻138套，占據平陽縣成交（30%），表現優異。

區域成交前三分别是平陽縣、蒼南縣、瓯海區，本月成交多集中于郊縣，郊縣成交占據全市總量65.8%。

主城區中瓯海區成交居首，共成交商品住宅333套。成交大幅度下降（環比下降44.6%），首開·第五大道單盤貢獻63套，表現優異。

（5）全市庫存去化：庫存下降至626萬平方米，去化周期需15.5個月。

截至2022年7月底，溫州商品住宅可售面積為626萬平方米，環比下降0.4%，與上年同期相比上升6.8%。

按照近12個月平均銷售情況，庫存需要15.5個月消化完畢，環比上升1.0個月。

（6）市區交易市場：新批9.83萬平方米，環比下降19.6%，同比下降66.4%。

2022年7月份，溫州市區住宅供應9.83萬平方米，環比下降19.6%，同比下降66.4%，銷售10.95萬平方米，環比下降40.8%，同比下降64.4%，供求比0.9；

2022年1-7月，溫州市區住宅累計供應72.77萬平方米，同比下降67.3%；銷售面積為92.61萬平方米，同比下降64.6%；供銷比0.79，整體供小于求。

（7）市區成交結構：110㎡以下剛需産品、110-144㎡首改産品維持高位。

7月成交主要來自第五大道、美的旭輝城、東宸裡、天悅等項目。110㎡以下剛需産品、110-144㎡首改産品維持高位，占比92%；144-180㎡再改産品成交占比3%。

2022年1-7月溫州市區成交以110㎡以下産品為主，占比56%。

（8）市區庫存去化：需13.9個月消化完畢。

截至2022年7月底，溫州市區商品住宅可售面積為236.6萬平方米，環比下降0.5%，同比下降7.8%。

按照近12個月平均銷售情況，庫存需13.9個月消化完畢。

（9）市區二手房市場：成交量有所回溫，環比上升15.9%。

2022年7月，市區二手住宅成交套數1429套，成交面積14.99萬方，環比上升15.9%，同比下降47.9%；

2022年1-7月，市區二手住宅成交面積110.19萬方，成交套數10506套；鹿城區成交面積63.9萬方，共計6456套，占市區二手住宅成交量61%。

四、溫州市交易排行榜單

1、銷售套數排行榜：蒼南縣金色藍灣以320套的銷售套數位居首位。

2、銷售金額排行榜：瓯海區首開·第五大道以2.47億元的銷售金額位居首位。

3、企業權益銷售排行榜：萬科以3.55億元的銷售金額位列第1位，保利和首開位列第2位和第3位。

4、企業全流量銷售排行榜：綠城以7.31億元的銷售金額位列第1位，保利和中梁位列第2位和第3位。

朗言密語：

當前，對于溫州房地産市場，多數人的态度都還是很悲觀的。雖有中央政治局會議的“用足用好政策工具箱”，以及降息、溫15條等政策持續加碼，但在這種悲觀的情緒下，仍造成了 7月樓市繼續在低坑裡運行。

我們認為，市場過度地放大了情緒，房地産行業發展進入新周期，穩定房地産市場的政策，房貸降息等密集出台，标志房地産市場短期見底；但長期判定是見頂的，房地産市場總量增長時代結束。

可是房地産行業總量見頂并不等于行業沒有增長，今後的結構性增長機會仍然存在，未來房地産企業應回歸産品，回歸用戶，從追求規模增長轉向有質量增長。這是個痛苦的轉型曆程，整個行業要為這個轉折買單，這也是當今市場仍要在底部徘徊的根本原因。

當然房地産行業發展的底層邏輯并沒有發生變化，如房價漲跌本質上是由人口增量與土地供應決定，樓市調控的底層邏輯是産業聚集帶動人口聚集形成市場供需平衡。從這個邏輯看，經濟的振興促進人口增長仍是溫州樓市興旺之本，而供求關系是決定樓市當前調控和今後樓市平穩發展的主要因素。

所以，我們第一句話是：在樓市低迷狀态下，謹慎出讓大批量土地，謹慎以明顯降低價格出讓土地。第二句話是：目前救市首先是救信心，救信心首先要救開發商，這個也是中央政府提出的“保交樓”核心所在。

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