吹牛逼也得打草稿，以下就是你吹牛逼前，我給你打的草稿

飯局聊什麼

當然是聊大部分人都關心的話題

什麼話題是大部分人都關心的

當然是房地産

提起房地産從業者

我們直觀的感覺就是

收入高、門檻高、情商高

那這個行業到底在做些什麼

我們好像什麼都知道

又好像什麼都不知道

感覺他們在造房子

但明明造房子的是施工單位啊

又感覺他們是在設計産品

但明明搞設計的是設計院啊

那房地産到底是做什麼的

1

房地産的本質

房地産的本質就是一家金融機構

它在做着跟銀行一樣的事情

我們先來看下銀行是靠什麼賺錢的？

兩個手段：

1、二道販子

銀行低息從老百姓手裡借來錢

然後高息把錢借給企業

賺個差價

其實就是個二道販子

2、空手套白狼

銀行盡可能推遲還款

然後把還款的錢盡可能用于放款

這樣同一筆錢就能被銀行反複利用

利差成倍地被放大

關鍵是自己還不用貼錢進去

房地産同樣也在做着這兩件事

1、二道販子

房産公司在政府那裡把地買來以後

成本控制下找來各個單位

（比如總包啊、設計院啊、造價咨詢單位啊等）

然後指揮他們把房子造好

最後自己把房子高價賣出去獲得收入

2、空手套白狼

房地産有個神奇的制度叫預售制度

在房子剛開始造的時候

它就可以把客戶的錢給收過來

然後拿着這個錢

去買新的地造新的樓

往複循環

同一筆錢被放大了N倍

隻要速度足夠快

連房子自己都反應不過來

銀行和房地産這兩個超級賺錢的生意

它們最奇妙的共同點是

兩者幾乎都不需要多少本金

2

房地産是如何運作的

房地産的運作和開餐館是一樣一樣的

無論你是否開過餐館

你大概可以知道餐館的運營節奏是這樣的：

1、問父母或者朋友借點啟動資金——财務部

2、選個不錯位置的門店——投資部

3、辦個營業執照——開發部

4、提前想好哪些客戶會來消費、做哪類菜品——産品研發部

5、提前想好具體菜品的色香味要做到哪個程度

每個菜要放哪些調理——設計部

6、大概算下買菜的成本——成本部

7、然後去批發市場買菜買肉——招采部

8、找個大廚、招幾個小工——人力部

9、開始燒菜——工程部

10、端菜給客戶并在店門口攬客——營銷部

11、客戶說菜裡有蟲要投訴——客戶關系部

以上幾乎涉及了房地産公司的所有部門

你能說出如何開一家餐館

事實上你已經理解了

如何做一個房地産項目

3

房地産的未來

房地産目前處于下行周期

它還會不會回到幾年前的房價瘋漲時代呢

我覺得不會

因為我要否認一個命題

叫做房價一直會漲

房價一直會漲的基本邏輯是

土地這個資源它會越來越稀缺

這其實跟糧食很像

就在兩百年前

我們的糧食也是十分稀缺的

有個著名的經濟學理論叫馬爾薩斯陷阱

它說人口的增長永遠會快過糧食增長

所以戰争和瘟疫就是用來平衡多餘的人口的

最終這個理論被工業革命推翻掉了

因為工業革命使得整個社會的生産率提高

糧食依然被需要但不那麼稀缺了

同理

整個地球的土地資源它稀缺嗎

它不稀缺

稀缺的是那些發達國家發達城市的發達地段的土地

因此

若幹年後

當整個社會發展變得相對均衡了以後

不就讓土地變的跟糧食一樣

依然被需要但不那麼稀缺了嗎

有人會說

怎麼可能每個城市都發展的差不多呢

正如兩百年前有人說

怎麼可能窮人和富人有一樣多的米飯吃呢

是一個道理

這兩年咱們國家提出的共同富裕

就是要讓各地發展均衡

這就是房地産未來的答案！

總 結

最後總結下

我們一共聊了三個話題

首先我們說房地産的本質

就是一個空手套白狼的二道販子

其次我們聊了下房地産的運作模式

它跟一家餐館的運作是一模一樣的

最後我給出了我的一個觀點

房價不會再瘋漲

隻會平穩運行

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