在南京，房子賣不出去的局面，在這個2月份成為過去。2月12日，記者在南京部分樓盤内看到，展廳内坐滿前來咨詢的購房者；認籌即将結束的豪宅項目還有不少客戶來訪。

多位受訪的南京房地産行業從業者向記者表示，近兩周來，市場的回溫明顯。在剛剛過去的周末，有項目超百組來訪客戶，平均每個置業顧問接待10餘組客戶；有項目成交10餘套……業内預計，在這樣的勢頭下，南京樓市的“小陽春”可期。

不過，當前的這波回暖實則是從2022年的市場低谷向上爬，仍舊處于修複的階段，即便在優惠回收之後，大部分項目仍是打折銷售的狀态，業内預計僅有部分闆塊能實現價格的修複。也有觀點認為，南京的價格已經企穩，并有望在去年12月的價格基礎上有所上調。

事實上，對于市場熱情究竟能持續多久，有觀點認為當前下結論為時尚早，也有觀點認為這隻是積壓需求的集中釋放。盡管後市仍難以看清，但南京市場的基本共識是，2023年的行情将會好于去年。

來訪、成交皆上漲

2月12日，在南京新街口商圈的德基廣場裡，無論是奢侈品牌還是各大餐飲門店，排長隊的現象四處可見。相似的熱鬧，也在南京各大售樓處上演。在江北核心區的保利萃雲台，一位年輕的銷售向記者介紹當前的房源情況，“129平的這套，定價524萬，不加裝修包折後大約483萬，一共優惠了約31萬，大概8個點。”

在一片能容納10組客戶的洽談區裡，坐滿了正在詢問項目情況的來訪者，稍有空位便被迅速占領，鄰座來訪者關心的物業情況也不時傳來。“我們項目已經通知了，明天裝修包要漲500元/平。”這一價格變化也意味着，上述房源的價格将上漲約6萬元。

位于栖霞區的龍湖翡翠上城，在剛剛過去的一周内，共收獲了約220組客戶來訪，較去年12月上漲了約3成。“去年全年的月均成交額在1億元左右，相當于每個月成交套數在40套，而過去的一周内，我們就賣了20套，”據該項目相關負責人介紹，這樣的成交表現還是在價格優惠、分銷點數等方面均有所回收的前提下實現的，“能維持這樣的流量，是有一部分市場因素在的。”

有一套獨立行情的豪宅市場的高熱度仍在持續。位于熱門闆塊河西中部的豪宅項目丹若園，在2022年12月首開時，即成為南京首個線上開盤、線上售罄的項目，近來加推了最後148套房源。

在認籌的最後一天，記者在該項目案場看到仍有約5組客戶到訪。據案場銷售介紹，截至2月12日下午，已有近700組客戶認購。公開信息顯示，截至13日認籌結束，該項目共有998組客戶成功報名，再現“千人搖”，綜合中簽率約為14.8%，創出新低。

大約從元宵節起，售樓處裡人頭攢動的照片、成交砸金蛋的視頻、收回優惠的消息、銷售成交的喜報，成為南京房地産從業者朋友圈中頗為常見的景象。“我一個人同時帶看四組客戶，直接懵了。”有項目銷售在朋友圈中分享。

有多位南京房地産業内人士向記者表示，近來的南京樓市确實出現了回暖。

在某國資背景開發商擔任南京營銷總的海蘭（化名）向記者透露，“我們從上周開始也出現了客戶接待不過來的現象，導緻現場的客戶信息沒有及時錄入。”當周周末，她就把部分尾盤項目的銷售緊急調撥到其他項目上，緩解接待壓力。

據海蘭介紹，由于公司項目相對較偏，過往的來訪多依賴于約訪、拓客，自然來訪的客戶偏少，2022年底僅是零星的個位數，“2月份以來自然來訪數量占比可以達到約兩成。”從數據上來看，2月份以來，她手中項目的來訪量達到了1月的3-4倍，成交則有約2-3倍的增長。

在一家Top20房企擔任項目營銷經理的金明（化名），也明顯感受到了購房者情緒的變化。“去年跟客戶講要漲價沒人相信，但現在感覺到客戶出現了稍微急迫的情緒，成交周期也明顯變短了。”他告訴記者，“基本上一組客戶來了之後，但凡是有意向的，有的當天就買了，或者最多在一周左右之後就會出手。”

成交數據也反映出了這樣的熱情。據克而瑞監測，2月份過去兩周裡，南京新房成交保持在了千套以上的高位。由南京2023年的首場房展會上，共有400多位購房人到場，最終達成意向客戶80餘組，銷售案場簽約55單，環比增長83%。

市場仍在爬坡中

這一切并非無迹可尋，身處其中的金明早已感知到水溫的變化。

“回暖的苗頭從過完年一回來就有所顯現，大概是在1月下旬。”他回憶道，在1月25日陸續返回工作崗位後，每天項目來訪量就有10組，而且其中多是自然到訪客戶，“我們就開始感受到，大家可能要逐步出來看房子了。”

當周周末便有約60組客戶到訪，“跟去年高峰期時接近了。”此後的每個工作日都有近20組客戶來訪，周末一天可達到70組。

業内有觀點認為，當前的市場表現是受益于此前的樓市支持政策，逐步回歸正常。

有分析指出，自2022年下半年以來，南京陸續出台了各種政策助力市場，對限購、限售、限貸等政策持續放松，同時疊加财稅優惠托市，發放購房補貼等，近來疊加疫情管控放松，居民生活恢複正常，政策性的發酵也得以傳導到需求端，市場得到修複。

事實上，細看當前的南京市場，各大項目着力宣傳的優惠收回動作，背後實則是2022年市場大幅下挫時祭出大力度折扣。

在2021年市場火熱時，首付8成、購買裝修包，是南京許多熱銷項目常見的入門門檻，有時甚至購買車位也是附加條件。而這些在2022年都成為過去。

根據南京克而瑞的不完全統計，在去年持續低迷的市場環境下，打折促銷的情況蔓延，有項目最高優惠達到7-8折，部分滞銷樓盤推出了1成首付的活動；同時，前期主城熱銷闆塊如河西南、大校場、江北核心區等也紛紛啟動分銷，并在房價和裝修包上也做出了不同程度的折扣。

這也就意味着，在當前大多數項目普遍收回了約3-4個點的優惠後，許多項目的成交價仍是降價銷售。有業内人士認為，這樣的狀态在短時間之内仍将持續，預計到下半年，強一線闆塊的房價有望恢複到正常水平。

在海蘭看來，去年許多項目動辄給出8折的優惠，短期内想要将20個點的差距拉回，将成交價恢複到備案價或者首次開盤時的價格，難度很大。不過，“當前的南京市場已經算得上是企穩了。”海蘭向記者表示，“在去年12月的基礎上，價格基本可以穩住，略微再上調一些，市場是可以接受的。”

事實上，對于當前的熱潮究竟能持續至何時，業内仍存在顧慮。有南京房地産行業從業者認為，目前市場的回暖與近來的政策放松關系不大，更多的是在于疫情前後積壓需求的短暫釋放，可持續性并不強。也有項目也為了更好的抓住窗口期，将供貨時間提前至3月份。

盡管對于後市仍有些顧慮，但業内對市場的共識是2023年市場行情優于2022年。

“去年行情太差了，各方面的力量都沒有辦法支撐市場發展，”海蘭認為，現在從全國層面上來看，包括疫情管控等在内的壓制性因素已經消失了，市場究竟能修複到幾何，看的就是城市活力和經濟動力如何，核心是城市基本面以及對人才的吸附能力，而過去普遍存在的投資性需求将隻會有10%-15%。

在前幾年市場大熱的氛圍下，在仙林大學城、江甯大學城的項目上，會遇到送孩子上大學的家長直接出手、提前買房。“現在就很難有這種态度了，”海蘭表示，最後買房與否的決策将基于孩子未來是否會留在南京發展。

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